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全宅管理第1回理事会平成30年度
全宅管理(一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会)の、平成30年度はじめての理事会でした。東京新橋の第一ホテルで、全宅管理が一番手、続いて全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)、全国宅地建物取引業保証協会(全宅保証)の理事会が予定されています。いずれも、来月28-29日の総会へ向けての準備であります。

今年は全宅連をはじめ、全国各協会の役員改選の年で、全宅連も改選が予定されています。そのための、全宅管理の役員改選基準の変更が決定しました。まず親会の全宅連会長選挙で新会長が選出されて、翌日の総会で全宅管理の会長が決まる。ここまでは、どうにか対応出来るとしても、「定時総会に引き続き開催される理事会において」副会長を選出するのは至難の業。

これを、「総会から2ヶ月以内に開催される理事会」において、会長が指名すると変更された。当然の配慮だと思います。副会長の選任は、当然その後の正副委員長の選出にもかかわってくる。その点も考慮した変更。全宅管理の今日の総会提出資料も、精鋭化していて、6,058会員を擁する全宅管理が、大企業やフランチャイズ組織に伍して、さらに先頭に立とうとしている。

佐々木正勝会長が次の会長になるかどうか不透明だが、岡田日出則さんが専務理事に再就任したり、千振和雄京都宅建協会会長が副会長や委員長に就任すると、当然これまで、いやこれまで以上の精鋭化は間違いない。子どもの全宅管理が、年取った親の全宅連の面倒を見る(家族信託)のような関係になることも考えられる。

特に今年、「ビジネスモデルワーキンググループ(座長・千振和雄)が総会に提出する「全宅管理が目指すビジネスモデルについて」は、実に力強い緻密な計画が網羅されていて、思わず武者震いするほどの内容であった。短時間で、これほどまでの内容の詰めが行われたのかと、感心しきり。全国120万社の不動産業者の80%(97万社余)を束ねる全宅連の賃貸管理業務への並々ならぬ決意を、ここに感じる。

残念ながら私の全宅管理理事の任期は6月の総会までだが、実に良い夢を見させて下さった全国の仲間、とりわけ佐々木正勝会長、岡田日出則専務理事、横須賀忠行委員長をはじめ、委員・理事の皆様、ありがとうございました。



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| 社長日記 | 09:58 AM | comments (0) | trackback (0) |
レオパレス施工不良38件違法疑い全3万棟超調査へ
賃貸アパート大手のレオパレス21は29日、1996~2009年に施行したアパートで、建築基準法違反の疑いがある施工不良が見つかったと発表している。同法が求める、「防火」や「防音」効果を備えた住戸を隔てる壁がないなどの問題を確認した。同社が手がけた全3万7853棟を調査し、19年10月までに必要な補修工事の完了を目指すという。

東京都内で会見したレオパレスの取締役は、「当社に施工管理責任がある」としているが、下請け業者に対する検査体制が十分でなく、意図的な手抜き工事ではないと弁明もしている。この下請け業者というのは、その地の大工・工務店さんで、大手建設メーカーに仕事を盗られて、食うために下請け業をやっている人々が多い。なお一層、彼らにしわ寄せがあるのではないかと心配する。

私も知人に、大手ハウスメーカーの下請けをやっている親子がいるが、「教育」も「指導」も「利益」も大変厳しくなっていると聞く。資材もハウスメーカー支給で、ここでも利益は取れない。下請けいじめとは言わないまでも、大手ハウスメーカーのやることは、他社との競争に勝つためと言いながら、強権な態度が散見される。

レオパレスによると、アパートの仕様変更に伴い防火・防音効果がある住戸を隔てる壁が必要になったにもかかわらず、設計図面上に反映されていなかったのが原因という。設計のミスを、施工の下請けの責任にするな。社長ら役員の経営責任を検討するかという質問に対して、業績への影響は軽微として、責任問題は問わない見込み。

レオパレスは、施工に安全上問題はないとしているが、一部の自治体は建築基準法違反の疑いも指摘している。国土交通省も「安全だからと言って適法とは限らないとの認識を示している。建築基準法の法令違反として、裁判で違反が確定し、そのために一番最初の「建築確認」を取り消すケースも出てきている。既に終わったとばかりは言い切れない。さかのぼる判断も、これからは積極的に出そうだ。


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| 社長日記 | 06:16 AM | comments (0) | trackback (0) |
公益社団法人香川県宅地建物取引業協会第7回総会
5月29日(火)13時より、高松テルサにおいて標題の総会ほか、関連4団体の総会が行われました。総会では事前に送付した議案に付き、慎重審議がなされ、上程された議案はすべて承認可決された。今年は役員改選の年で、日下雅彦会長の勇退を受けて二人の候補者が立候補して、36年、私が知る限り初めての選挙になりました。

松原典士(大川地区長)氏と、大谷雅昭(仲多度地区長)氏の二人が7名の推薦を得て事前に会長に立候補をし、理事38名による投票の結果、僅差で大谷雅昭(大谷不動産代表)が当選し、大林茂宜選挙管理委員長から当選証書が渡された。投票用紙も、当選証書も事前に用意されていて、事務局の手並みの良さに感心しきり。以下の役員で2年間、協会の難しい舵取りをして行きます。

公益社団法人香川県宅地建物取引業協会
会長   大谷雅昭(大谷不動産代表)
副会長  加内雅彦㈲(大英不動産代表取締役)
副会長  松野誠寛(松野不動産㈱代表取締役)
副会長  岡 知徳(㈲フローレンス代表取締役)
専務理事 吉田孝一(㈱三協代表取締役)

公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会香川本部
本部長  大谷雅昭(大谷不動産代表)
副本部長 加内雅彦㈲(大英不動産代表取締役)
副本部長 松野誠寛(松野不動産㈱代表取締役)
副本部長 岡 知徳(㈲フローレンス代表取締役)
専任幹事 吉田孝一(㈱三協代表取締役)

一般社団法人香川宅建
会長   大谷雅昭(大谷不動産代表)
副会長  加内雅彦㈲(大英不動産代表取締役)
副会長  樋口範明(㈱マイブイン代表取締役)
専務理事 吉田孝一(㈱三協代表取締役)

香川県不動産事業協同組合
理事長  大谷雅昭(大谷不動産代表)
副理事長 加内雅彦㈲(大英不動産代表取締役)
副理事長 松野誠寛(松野不動産㈱代表取締役)
専務理事 吉田孝一(㈱三協代表取締役)

香川県宅建政治連盟
会長   大谷雅昭(大谷不動産代表)
副会長  吉田孝一(㈱三協代表取締役)
副会長  加内雅彦㈲(大英不動産代表取締役)
幹事長  松野誠寛(松野不動産㈱代表取締役)



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| 社長日記 | 10:33 AM | comments (0) | trackback (0) |
日本語教育機関設置に新基準
外国人留学生に日本語を教える日本語教育機関が急増して、トラブルになるのを防ぎ、日本語教育の質を確保するために法務省は10月から、教育機関の設置基準の一部を厳しくする方針を決めた。日本語教育機関は外国人留学生の増加に伴って急増し、2018年4月時点で約680校に上り、私立大学の数よりも多い。

留学生の所属先は、大学及び大学院が46%、専修学校(専門課程)22%に対して、日本語教育機関が30%を占めている。政府は20年に、17年5月地点で大学や日本語教育機関などに在籍する外国人留学生約20万7千人から、30万人にするとの目標を掲げている。東南アジアを中心に、日本への留学希望者は増えている。また受け入れる側でも、外国人労働力は、今や金の卵になっている。

日本語教育機関は大学や専門学校と違い、法務省が定めた授業時間や教員数などの基準を満たした場合に設置が認められる教育機関で、学校法人だけでなく、株式会社や個人なども設置できる。留学生の急増に伴って、日本語教育機関をめぐるトラブルも増えている。留学生にアルバイト先を紹介し、法定時間を超える不法就労をさせたとして逮捕される事件も散見される。

改正の一つは、授業時間を年35週にわたるように求める規定の新設。留学生が年間を通じて、授業を満遍なく受けられるようにする。現在は授業時間について、「年760単位時間以上」としか定めていない。全単位を半年などの短期間で取得でき、残りを長期休暇として「アルバイトが沢山出来る」と宣伝している学校もあるとか。

弊社も数年前に、外国人専門学校卒業生を雇用した経験があるが、日本への留学は、垂涎の的のようだ。その後は勿論、日本で働く覚悟で来ている。嘆かわしいことだが、今の日本の若者は、損か得かで職を選び、楽して稼ぎたいと考える傾向が強い。転職は当たり前、辛抱とかコツコツ働くとか、もっぱら日本人の美徳とされていた規範がなくなっている。

むしろ言葉の通じない国で、右も左もわからまま頑張っている外国人留学生がいとおしい。公益財団法人オイスカ四国研修センターにも、常時10人以上の留学生を受け入れて日本語教育や農業指導等をしている。彼らは基本的には帰国して、日本流の農業・酪農・養鶏・家政などで学んだ知識を実践にうつす指導者になる。

各国のオイスカ研修センターで、指導者になる者もいる。大地から一年中収穫が出来るのは、日本以外では奇跡のようだ。少なくても、現地ではそう思われている。公益財団法人オイスカ四国研修センターにも、日本語教育の依頼が増えているようだ。移民政策をとらない政府方針では、留学生の養成が大きな意味を持つ。


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| 社長日記 | 08:40 AM | comments (0) | trackback (0) |
相続寺子屋四国の高松会場
「NPO法人相続アドバイザー協議会」が、全国展開している「相続寺子屋」の一つに「四国」があります。そしてここに、高松市会場と四国中央市会場の二つがあります。2ヶ月に一度、5月25日(第4金曜日)は、高松サンポートホール53会議室での開催でした。本日は、「司法書士法人やまびこ」の進藤裕介さんが講師です。

「家族信託って何?」から一歩踏み出すためのプチ信託勉強会!!「家族信託」と言う名称は、一般社団法人家族信託普及協会が持つ「登録商標」です。これまでながく主に、信託銀行等が業として取り組んできた「商事信託」に対して、信託法の改正で新たに認められたやり方として業(商売)ではなく、身近な、つまり家族内で行う「民事信託」という範疇だけを取り扱うという信託です。

昨今の少子高齢化問題は、空き地空き家、相続、不動産の使用・収益・売却等に大きな問題としてはだかっています。身近な例として、不動産売買の媒介契約(売主・買主と宅建業者との契約で、これの有効期限は3ヶ月ですが、この契約後に売却・購入のための作業に取りかかるもの)の際には問題なかった売主の正常判断能力が、取引引渡しの頃になると、判断能力がなくなっていることがあります。

こうなると慌てて、「成年後見制度」を家庭裁判所に申請します。実務では、相続人の一人(子どもさん等)から、家庭裁判所へ申立をして、「成年後見人」の選定を御願いします。最近は、1~2ヶ月で後見人が決まり、後見人選定申請の際に同時に売却許可も申請します。これには、買主の氏名、売買金額も必要で多くの場合は、司法書士さんに御願いします。

私たち市井の不動産屋が扱う物件は、相続人の一人(子どもさん等)が家庭裁判所から選任されますが、財産の多い人、相続人間のトラブルが予想されるような場合には、裁判所独自の判断(申立人の意向は無視)で、「司法書士や弁護士等のプロ」が選ばれます。毎年1度の裁判所への報告のほか、プロに対しては、毎月の報酬が必要になります。

このような後見人がつくケースが、レアではありますが、増えてきたのは事実です。登記を担当する司法書士へは、法務局から「本人の判断能力」の有無の確認を厳しくするように、いい加減に判断してその後のトラブルになったりしたら、資格剥奪のペナルティーもあるようです。「まあ良いか」という、これまであったかも知れない「大岡判断」は許されません。

このような背景から、民事信託の活用が相続を扱う者の間で、盛んに勉強されるようになっています。信託制度は比較的簡単なもので、ボケが心配されるお父さんが「委託者」で、信託を頼まれる例えば不動産等を預かる息子や娘さんが「受託者」となり、その家賃などをもらう人が「受益者」となります。三者が登場しますが、委託者と受益者が一緒となる契約も多いのです。

登場人物が少なくて、シンプルなのですが、シンプルなる故に、組み合わせが自由に出来るというメリットがあります。例えば、受益者が死亡したら、その配偶者を第二受益者にし、母親が死んだら次男を第三受益者とするような事まで出来ます。これは受益権という「家賃=法律では果実といわれます」の移転ですが、信託財産の移転も同じように「信託契約」で決めることが出来ます。

このようにシンプル故に、ああもしたらどうかという思惑が飛び交い、勉強は多岐にわたり複雑です。もう一つの信託の特長は、信託財産の名義が受託者の名義に移転登記されます。ただしこの際に、譲渡税の負担はありません。信託契約に、Aマンションの使用・収益・処分まで入っていたら、受託者の息子の判断で売却も出来ます。その時の委託者つまりお父さんがボケていても、何の問題もありません。この段階で、譲渡税課税がされます。

今盛んに言われているのは、少子化問題。普通相続では、息子や娘に相続させた財産は、次の相続で孫がいない場合には、嫁に行きます。すると「松野家」の財産が、「田中家(架空)」へ渡ってしまいます。信託であれば、長男に渡り長男に子どもがいない場合には、孫のいる次男に渡すことも信託契約の中に、自分の意志がはっきりしている時に手当てが出来ます。

しかし家族信託にも、全く問題がないわけではありません。いろいろのケースを想定して、もちろんわれわれ宅建業者は税金の素人ですが、ここにも配慮して、税理士も巻き込んで信託契約を考えようとしています。

相続寺子屋は、相続アドバイザー協議会会員外も聴講が出来ます。2ヶ月に一度、次回は7月27日(第4金曜日)四国中央市ホテルグランフォーレ、9月28日(金)サンポートホール高松53会議室、11月30日(金)四国中央市ホテルグランフォーレで予定されています。事前に連絡下さい。やまびこ司法書士089-658-1246


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| 社長日記 | 09:46 AM | comments (0) | trackback (0) |
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