■カレンダー■
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
<<前月 2019年11月 次月>>
■お問い合わせは■
松野不動産電話番号:087-888-0011
■過去ログ■
社長日記過去ログ
■メニュー■
松野不動産ホームページ
香川菊池寛賞応募作
仏生山農業試験場跡地コンペ案
■管理者■
ADMIN ID:
ADMIN PW:
■新着記事■
■カテゴリー■
■月別アーカイブ■
■リンク■
■その他■
■来訪数■
合計: 2151349
今日: 2064
昨日: 2404

相続財産の査定評価基準の「路線価」否定判決に波紋
8月末の東京地裁が出した、「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」とした判決に、波紋が広がっている。国税庁は、路線価などを相続税の算定基準としているが、中古マンション評価に於いて、「路線価の約4倍」とした、国税当局の鑑定評価を裁判所が認めたから。路線価は、取引価格(時価)の8割程度に設定されているため、節税対策としてマンションを購入する人もいる。

あくまでも一般論ですが、1億円の現預金の評価額は1億円、ところが1億円でマンションを購入したら、その評価額は5~6千万円になります。これが節税のカラクリです。またタワーマンションでは、高層階と低層階の販売価格が、上ほど高く、当然中古マンションになってもこの傾向は同じですが、固定資産税の評価は全戸ほぼ同額というのも、節税のポイントです。

裁判所が路線価に基づく相続財産の評価を「不適切」としたのは、2012年6月に94歳で亡くなった男性が購入していた、都内と川崎市のマンション計2棟。購入から2年半~3年半で男性が死亡し、子らの相続人は路線価などから2棟の財産を、「約3億3千万円」と評価。銀行からの借り入れもあったため、相続税額を「ゼロ」として国税側に申告した。

だが男性が購入した価格は2棟で計13億8700万円で、路線価の約4倍であった。国税当局が行った不動産鑑定評価でも2棟の評価は約12億7300万円で、路線価とはかけ離れていた。このため国税側は、「路線価による評価は適当ではない」と判断。不動産鑑定(不動産鑑定士という国家資格者が鑑定する)の価格を基に、「相続税の申告漏れにあたる」と指摘し、相続人全体に計約3億円の追徴課税処分を行ったが、相続人らは取り消しを求めて提訴していた。

土地や家などの相続財産は、「時価」で評価すると法律で決められている。ただ国税庁は、「納税者が時価を把握することは容易ではない」として、主要道路に面する土地について「路線価」を毎年発表し、相続税や贈与税の算定基準としている。路線価は、土地取引の目安となる公示価格の8割とされていて、国税側は割り引いて(やって)いると考えている。

なお建物は、市区町村の固定資産税評価額がそのまま適用される。従ってこちらは意見が分かれないのだが、「土地」と「マンション」は、先の例のように相続人側の路線価評価で約3億3千万円、国税側の不動産鑑定価格は約12億7300万円、因みに購入価格は約13億8700万円だから、国税側が裁判所に提出した鑑定価格に近いモノがある。少なくても10億モノ違いは、少しひどいと思う。

是正されつつあるが、まだまだタワーマンションなどには、実勢価格と相続税評価額には大きな乖離が見られる。そこが相続税減税のノウハウだと言われている。しかし台風19号らの水害で、川崎市武蔵小杉のタワーマンションは、電気も水も止まってしまった。国土地理院の古図によると、武蔵小杉あたりは川であった。節税も大切だが、生活の場であることも忘れてはならないだろう。

先の東京地裁の判決に不服の原告相続人は、高等裁判所へ控訴している。因みにこの間も、約3億円の追徴課税に対して現在は年利5%の金利がついている。この先控訴審でも相続人が敗訴すると、来年の3月までは年5%、4月1日からは年3%の金利がかかる。文句を言う時は、ある種の覚悟がいるのであります。


| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=4703 |
| 社長日記 | 10:06 AM | comments (0) | trackback (0) |
岩谷産業カセットコンロ発売50年
少し前の新聞記事ですが、岩谷産業が日本で初めてカセットコンロを発売してから、今年の12月で50周年を迎えるという。へえーそんなになるのかと感心し、記事を読んでみました。50年前と言えば昭和44年、東名高速道路が全線開通した年であります。東京オリンピックが終わって、日本が高度経済成長に突き進む、丁度その頃であります。

食卓で、ガスホースを気にせずに鍋料理が食べられる手軽さが支持を得て、今では本格的な焼き肉やたこ焼きを楽しめる専用コンロも登場。近年はアウトドア向けにも進化を続け、災害時にも多いに役立つと注目が集まっています。国内市場だけでなく、東南アジアなど海外にも販路を拡大し、2018年度には過去最高の244万台を売上、これまでの全シリーズの累計販売台数は5200万台を超えるという。

今ではガスコンロに限らず、暖房用としての用途や、私なども小型耕耘機の燃料にも使っている。以前の混合油耕耘機は、頻繁に使用すれば調子が良いのだが、一年に数度の使用では燃料の供給が上手く行かず、作業開始前の機械点検だけで1時間余もかかっていた。これがガスボンベ式にすると、詰まることがなく実にスムーズにエンジンが始動する。

近年はアウトドア人気で、野外向けの需要が急伸。持ち運びに便利なケース付きで風に強く、燃料に必要な空気だけを取り入れる構造のバーベ-キュー対応商品も売れている。工夫がされただけ、少し割高になっている。しかし炭をいこして調理をし、残った炭の片付けに手間取るより効率がよい。

勿論室内の、居酒屋などでも重宝されている。ガス欠になっても「ゴメンナサイ」と新しいボンベに交換すれば事なきを得る。最後まで使い切れて、経済的だし安全に片付けが出来る。ガスは気化して、最後の最後まで使い切れる。その分だけ、ガスボンベ自体は安価で供給されている。

話しは少し飛ぶのだが、最新の船(連絡船やフェリー)では「カップヌードル」の自動販売機もある。お湯を入れて出てくる優れモノで、先のカセットコンロと同じように社会インフラまでに成長したヒット商品。ヒット商品は、自社の経営を楽にするのみならず、社会インフラとして災害時等役に立っている。

勿論わが家でも、ガスコンロとボンベを常備しています。最悪の場合、水は貯水している雨水を使用し、カセットコンロで沸かして利用するように準備しています。ガスボンベの賞味期間は聞いたことがないのですが、長期間では多少の劣化もあるのだろうが、さほど問題になるとは考えていない。先のトラクターの分を入れて、10本ぐらいは物置にストックがありそうです。


| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=4702 |
| 社長日記 | 09:56 AM | comments (0) | trackback (0) |
改正民法契約ルール激変来年4月施行②&大分県湯布院の効能
昨日からの続きですが民法の改正は、損害保険にも影響が出る。人身事故の保険金額を計算する際に使う法定利率が、5%から3%に変更になる。事故があったとき、保険では被害者がもし事故に巻き込まれなかったら受け取れたであろう、経済的価値を計算する。これに対し、保険で受け取るお金を将来にわたって法定利率で運用して得られる金額を差し引いた分が、事故直後の保険金として支払われることになっています。

法定利率が下がることで差し引く分が小さくなり、結果として保険契約者が事故で相手が死傷した際に支払う保険金が増える。支払保険金が増えるため、これを担保する保険会社が苦しくなって、保険料の増加につながることになるのです。

損害保険大手4社(東京海上日動火災保険・損害保険ジャバン日本興亜、三井住友海上火災保険・あいおいニッセイ同和損害保険)は、改正民法や消費税増税による保険金の支払い増に対応するため、20年1月に自動車保険料を平均で約3%引き上げると発表しているのです。

また「改正で保証人を立てにくくなり、中小企業を中心に事業資金の借入がこれまで以上に難しくなる」との見方も出始めているのです。事業資金を借りる際に、経営者など以外の個人が保証人となる場合は原則、保証人本人が公証役場へ行って、公証人と面談して「保証意思宣明公正証書」を作らなければならないのです。

保証契約を結ぶ日の前1ヶ月以内に手続きをしないと、取引は原則無効になる。だが老親が保証人で、体力や理解力の衰えから保証人になれないケースや、公証役場が少なく、困ることがあり得るという。新制度の説明や、面接準備など、融資する金融機関の負担が重くなるとの見方も広がっている。善くなるはずの改正が、そうとばかりは言えないのが現実なのか。

ところで突然ですが、九州湯布院へ来ています。前回から算えて、もう10年位は経過していますか、久しぶりです。ガイドさんが、「韓国・中国・台湾観光客が増えすぎてトイレを減している」と言うほど、外国人であふれています。もはや温泉地と言うより、一大観光地です。私はそのような喧噪を避けて、昭和レトロを思い出す施設へ入りました。







一つは、「レトロモーターミュウジアム(九州自動車歴史館)」。レトロカー70台以上を展示しています。オーナーが、映画やテレビの撮影で使ったモノをここに展示しているという。昭和の働くクルマ、欧米車、スポーツカーなど懐かしい、珍しいクルマが勢揃い。NHKドラマ「おしん」でも使われた「クロガネオート三輪&ダットサン」。忘れかけていた懐かしい音が、今もここで生きています。

よく似たレトロ自動車展示館が、石川県の加賀温泉近くにあった。あれが日本一とすれば、ここも五指には入る。プレスリーの肖像画の前では、当時プレスリーが撮影で使ったキャデラックデビルクーペが置かれ、その前には年代物のジュークボックスがあった。木村直樹氏が300円(3局)を入れたが、音が出なかった。女将が、「また滑った」と走って行って「ラブミテンダー」が流れはじめた。



もう一つは、1階が湯布院昭和館で2階が山下清原画展。写真のような昭和の小売店を再現しています。ここにもジュークボックスがあり、私は100円で一曲「喝采」を入れました。「百笑ももえ」用に、キティーチャンの「お面」を買おうとしましたが、また泣かれると辛いので止めました。人気キャラクターから昔のヒーローまで、100種類以上取りそろえているとのことでした。



ここをクリックすると、ホームページが開きます。

そうそうここ「湯布院昭和館」と、道を挟んで対面に、「Bee Haney(蜂蜜館)がありました。みつばちに惹かれたように中に入ると、私が今愛飲している「プロポリス3年熟成品」がありました。まさかと思って箱の横書きを見ると、確かに製造元は、丸亀市飯山町東坂元と書かれている。地元だから、間違いようがない。これだ、門司のレトロ街の中にあった「蜂蜜店」と同じだ。



実は門司で買ったのが10月8日、それから毎朝プロポリスを例えば
青汁と一緒に飲んでも、「べとべと」が残るのです。口についても暫くは取れないし、スプーンやグラスを洗っても残る。もう捨てようかと思っていたところ、「まてよカプセルに入れて飲み込んだらべとべとが残らないのでは」と思いつき、隣のマルナカ仏生山店の薬剤師に、カプセルあるか聞いてみました。

これが正解で、これなら難なく呑めます。呑むと、一瞬体が温かくなるように感じます。プロポリスは、免疫力を強化します。人間の体は、暖めると具合が良いのです。体温が1度上がると、ガンになりにくいと聞きます。体温が低い人、手足が冷える人は、カプセルに入れてプロポリスを呑んでみて下さい。カプセルは、大中小類あります。私は最小型を使い、プロポリスの容器についているスポイトでくみ取った量をカプセルに入れています。

私は17年間、ひたすらこの「会長日記」を書いていますが、今日のネタが一番役立つネタだと自画自賛する内容になりました。少し駄弁を弄して長くなりましたが、最後までお読み頂きありがとうございます。追伸、帰路のバスで観たDVDは「裸の大将(山下清画伯物語)」でした。


| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=4701 |
| 社長日記 | 09:07 AM | comments (0) | trackback (0) |
民法改正で契約ルール激変来年4月から施行①
来年(2020年)4月1日から、企業や消費者の契約ルールが大きく変わる。4月以降に結ぶ契約については、保証人になったり、住宅の賃貸や商品・サービスを売買する時は、一層の注意が必要となります。大きく変わるのは、保証人の立場です。「保証」は支払義務がある人が弁済しない場合に、代わって履行する義務を指します。

アパートなど、不動産を借りる場合に必要な連帯保証人の扱いが代わる。「保証人」は、先に債務者に言えと主張できるのに対して、連帯保証人は、債権者が当事者でも連帯保証人へも後先関係なく催促できる。また契約時に、将来の債務額が特定されないモノを「根保証」という。

例えば、今は子どもが賃貸物件を借りる時に親が賃料を保証する場合などの「根保証」では、火災時等に親(連帯保証人)が弁済する債務額の上限は定めない、無限責任となっている。ただし子どもが未成年である場合には、多くは親が賃借人となりますが、成人した子どもとか、親が契約を許した場合などは、子どもが賃借人となり、親が連帯保証人となっています。来年4月からは保証人を保護するために、上限額(限度額)がない根保証の契約は無効となるのです。

仮に家賃5万円としたら、6ヶ月分の30万円であれば保証人になるが、1年分の60万円であれば、保証人にならないといった選択肢が出来る。また火災などの発生に備えて、「家賃+建物1,000万円の保証」となるのかもしれません。実務では、親等の個人保証はやめて、機関保証になると思われます。民法改正を見越して、すでに機関保証が増えています。

また、個人と事業者の契約をまとめた「約款」も明確にする。これまでは民法に約款の規定はなく、「約款は契約でない」と係争になることもあった。改正後は、「約款が契約内容になる」と明示してあれば約款への同意が法的に契約になる。しかし信義則に反して、消費者の利益を一方的に害するような条項は無効となる。これは変更がない。

さらにお金の貸し借りで事前に金利を決めなかった場合は、「法定金利」が適用される。これまでは民法では年5%で、市中金利と乖離しすぎていたため3%となります。今後は3年に一度見直して改訂する。3.5%とか小数点以下は付けず、上がれば4%で下がれば2%という具合に変わる。勿論当事者間で金利を決めれば、13.6%までであれば有効となる。

最後に時効について、少し触れておきます。個人や事業者が、未払金を請求できる期間は、「請求する側が権利を行使出来ると知った時から5年」に統一する。これまでは、個人間の貸借は10年間、飲食店のツケは1年間、弁護士報酬は2年間、医師の診療報酬は3年だった。過払い金がある人は、「払いすぎていたと知った時」から5年間は請求できる。日経新聞11月17日の記事を、参考にしました。明日も②を、少し記載します。


| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=4697 |
| 社長日記 | 08:35 AM | comments (0) | trackback (0) |
四国急行フェリー宇高航路来月16日から運休
12日の日経四国版で、標題の報道がなされていた。昭和の時代に本州岡山と四国香川をつなぐ海上交通の大動脈だった「宇高航路」の歴史が終わる。既に「宇高国道フェリー」や「日通フェリー」など運休が続いたが、唯一四国急行フェリー(高松市)だけが本数を減らしながら運行していた。

ところが11日、同航路の12月16日からの運行休止を四国運輸局に届け出て、受理された。これで宇高便は、すべて無くなるわけだ。瀬戸大橋の開通と共に、危ないと何度か危機に遭遇したモノの、どっこい残っていた四国急行フェリーだったが、休止としているが再開の見通しがあるわけではない。

2020年3月期の決算は、1億円を超える最終赤字を見込み、瀬戸大橋の料金値下げも相まって、瀬戸大橋との共存の道は事実上途絶えた。同航路は1910年の明治期に、宇高連絡船として開設された。四国運輸局によると、87年度同航路の輸送人員は396万人だったが、88年4月に瀬戸大橋が開通して人やモノの流れが変わった。

四国急行フェリーを抱える四国フェリーグループ(高松市)は10年2月に一度、同航路の廃止届を出した経緯がある。この時は地元の要望や社内の「縮小しても残して欲しい」という声を受けて、廃止届を取り下げた。今回は廃止ではなく休止としたことで、再開の可能性を残した。公的資金の投入以外、救済の道はないだろ。

4月に開幕した瀬戸内国際芸術祭2019に期待を寄せたが、収益の改善には至らなかった。そして瀬戸芸の閉幕から1週間後、運行休止を届け出た。今回の運休を受けて、香川、岡山、高松、宇野の2県2市は今後、「宇野高松間地域交通連絡協議会」を開き、対応策を話し合うとしている。

これを受けて15日、サンポート合同庁舎で話し合いがもたれた。結論として、「航路継続に向けた支援は出来ない」とし、同航路の廃止はやむを得ないとの姿勢を示した。ただし、連絡協議会は来週中に再度会合を開き、代替航路や災害時の対応などを話し合うことを決めた。便利になって頭角を現すモノ、逆に衰退するモノ、流れに棹さすには新たなイノベーションが求められる。


| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=4696 |
| 社長日記 | 05:59 AM | comments (0) | trackback (0) |
PAGE TOP ↑