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2024,06,30, Sunday
創業から43年、松野不動産㈱にしてからは41年、今日まで倒産もせずどうにかこうにか今日を迎えました。昨日が高松商の紫雲会評議員会等で昼から忙殺されて、今日になって最後の荷物を持ちだしています。勿論ほとんどの引っ越しは出来ていますが、最後に『地図類』の搬出が残っていました。40年となると地図も懐かしいモノも数多くあります。残しても使われそうもない代物で、最後になりましたが搬出しました。
中身をいちいち確認していたら今日のことにならず、また後で会議会場としての利用もあるようで、詰め込んで持ちだしました。個人で開業した昭和56年頃、することがなかったモノで、地元の『仏生山町』周辺の『公図』を自作していました。その頃は今のように『個人情報』もやかましく言われてなくて、土地台帳の閲覧も自由に出来ていました。今考えたらなんと非効率的な作業をしていたかと、わがことながら笑ってしまいます。 しかしその後40年間仕事をしていると、これが何かと役立つのです。勿論その時代の土地謄本情報ですから、変わっているところもあります。それを織り込んで眺めていると、時代の変化を敏感に感じます。分筆がされていても、元の地形から分かれていることから、その分筆部分がほしければその部分だけを新たに入手するのです。今のようにインターネットを介して、土地･建物の謄本や『公図』が簡単に手に入る時代ではありませんでした。 大雑把にまとめて持ちだし、まだ中身を整理するまでに至っていませんが、私が若い頃所属していた『香川県不動産同友会ＲＥＧ』で、故石原和夫氏を中心となって『価格調査地図』を毎年作成していました。毎年ですからかなりのボリュームがあるのですが、新事務所で押し入れに入れる際に偶然、平成3年10月5日発行の地図が目に入りました。この年の2月20日、ロイヤルパークホテルで『土地神話崩壊』シンポジウムを開催したことは小欄でも紹介しました。 このシンポジウムから高松市内の土地は下落したと、お叱りを受けた次第ですが、この年の10月時点ですから、まだ『1986(昭和61)年12月から始まったと言われている「バブル景気」』最盛期の地価でした。詳細は又後日お知らせしますが、一番象徴的な価格は、中央通り沿いの例えば中央公園から北は『2500(万円/坪)』の数字が見えます。一坪あたりが2500万円、勿論四国一の価格でした。 栗林公園まで下がっても、『1500万円』とあります。もう一つの特徴は、中央通りから1本入ったところでも『1900万円』『1800万円』の記載があります。今では考えられない価格ですが、これを知らない宅建業者はある意味しあわせです。こんなバブルに一喜一憂した仲間も、幾人か彼岸に渡った先輩がいます。どうでしょうか今の時代、土地価格が安くなって買うのは楽になりました。 昨今は建設資材の急騰で、土地は安いが建物が高くて新築は手が出ないとよく聞きます。これとて戦争が終わり、世界中が落ち着けば改善されると思います。40年間の最終日に、過去のバブルの正体を見た思いで、私はそのバブルにも『われ関せず』を通していました。これからも、そうせよという神の啓示のように受け取りました。明日から第2の社会人人生が始まります。みなさま、まだまだお世話になります。  |
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2024,06,29, Saturday
9月の高松商紫雲会総会を前に、理事評議員会が29日(土)校内会議室で行われました。卒業生同窓会の紫雲会は、当然卒業生で構成されていて、山本主税校長も来賓であります。議題(1)役員改選で、8年間会長職を努めた岡義博会長が退任を表明されて、新会長候補をはじめ副会長に4人の副会長を含め新しい体制が承認されました。総会で正式就任となります。任期は2年です。岡義博会長お疲れ様でした。
同時に新理事4名と新評議員13名を加え、より一層磐石な体制が出来上がります。(2)みんなの同窓会に関して、来月5日(金)19時から瓦町フラッグ屋上ビアガーデンで、100名規模の『みんなの同窓会』が計画されています。若い卒業生にとって総会参加の障壁が高いとの意見から、それならばビアガーデンで胸襟を開いて学年プチ同窓会をどうぞと企画しました。 (3)紫雲会総会＆(4)懇親会は、開校記念日9月23日(月･祝日)にホテルパールガーデン(高松市福岡町)で行われます。(5)同窓会年会費についてですが、一人年間2,000円の会費を徴収するようになって歴史が浅いためか、一向に集まりません。これをＩＴデジタル化しながら、振込･引落しで2,000円×5,000人の1千万円を集めることが目標ですが、昨年は20万円余に留まっています。 会内にホームページ委員会があり、ＨＰからのクレジットカード払いはここ数年定着化し始めていますが、金額が安いだけに『総会』『同窓会』などの機会にそれもついでに支払おうとする卒業生が多いのか、運営資金の分母となる年会費の集金が今イチ、効果的な手を打てないでいます。『〇〇Ｐａｙ』導入も検討していますが、実効があがっていません。 数年前から『ふるさと納税制度』を活用し、県･市･町の自治体に教育目的の下に各高校の引出をつけてくれたら、『年会費徴収』も今以上集金できるのでないかと、機会あることに働きかけています。紫雲会評議員にも、都築県議、造田市議、住谷市議を加えて行政へ意見を申しています。これは高松商のみならず、県内各高校にとっても良いことです。『公立高校同窓会協議会』でも常に、県教育委員会へ働きかけを協同で行っています。 同窓会校友会と名前は各校まちまちですが、『会費徴収』はどの高校でも喫緊の課題です。支給型の奨学金も、在校生に喜ばれます。高松商も公益財団法人『紫雲奨学会』を通じて奨学金を出していますが、1学年わずか3人です。ＯＢ会活性化のためにも、現役学生のためにも資金が必要です。普通組織は会員増がままならず腐心していますが、ここは次の段階の活性化資金徴収です。 最後に『夏の高校野球組み合わせ』について、28日に組み合わせ抽選会が行われた高校野球香川県大会。高松商はＡゾーンで初戦は、高松西と13日10時からレグザムスタジアムで対戦します。元職穴吹忠義監査は、「今年は諦めて」と言いますが、木村構作副会長は、「長尾健司監督マジックに期待する」とこちらは好感的でした。さてさてどうなるか。私は甲子園出場で勝ち、岡義博会長の引退花道を飾れると確信しています。 |
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2024,06,28, Friday
地元紙の朝刊に大きく、『国交省四国整備局』からの広告が出ています。かねてから言われている表題の『高松環状道路･福岡町～檀紙町間の道路計画』に対して、住民からの意見を求めますという告知文です。調査期間はすでに始まっていて、7月8日(月)までとなっています。地域住民や事業所には郵送にてアンケートが配布されているようで、今からわれわれが建設的な意見を出すには、『香川河川国道事務所』https://rsch.jp/eqt6/?645269でインターネットによる回答しかない。
四国新聞の別の紙面では、『県内幹線道路ネットワークのイメージ』が図解されている。いずれにしても、私のような土地に関した仕事に従事している者でもよく分からない。しかし香川県は、池田豊人香川県知事誕生から、河川道路行政はこれまで以上に細かく将来性を精査しているように感謝しています。道路計画は、現代のインフラ整備のなかでは一番大事な課題だと思います。車社会の地方中核都市問題で、車がＥＶ化しても空飛ぶまでには相当時間がかかるだろう。 先の記事で述べられている目標とする整備効果は、20カ所の主要渋滞箇所の解消や高松市中心部から高松空港までの所要時間の半減などが期待されている。至近な例として私は、岡山市内の国道2号線周辺の大混雑を思い浮かべる。あれほどまでに混雑すると、手の施しようがない。高松市程度の地方都市での道路網整備は、その成果がそのまま成功例として全国で使えると思います。 具体的現場の把握が出来ていませんが、新聞に掲載された図では、県内の東西を3本の『東西軸』で、南北は７本の『南北軸』で、加えて『環状道路』で構成してあります。ありがたいことに昨今の異常気象による『線状降水帯』の発生も、今のところなく、河川の災害は防げている。河川対策費用が軽減できたら、道路整備に回せるが、いずれにしても長期計画、多額の通年予算が必要になる。池田豊人香川県知事の頑張りに、エールを送ります。頑張ってください。 |
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2024,06,27, Thursday
令和6年6月公布、7月1日施行というえらく慌ただしい改正のお知らせです。かいつまんで言えば、空き家等の流通促進が喫緊の課題となっていることから、宅建業者が受け取れる報酬の上限について見直しをするという話しです。それも全体を上げるという華やかなモノではなくて、価格が安い不働産についてのみの改正であります。小欄でもすでに一報を書きましたが、驚く早業であります。
まずは売買取引に係る報酬額ですが、依頼者(売主･買主)の一方から受けることのできる報酬額は、物件価格に応じて一定の料率を乗じて得た金額を合計した金額内となっています。これに『低廉な空家等の媒介の特例』を設け、低廉な空家等(物件価格が800万円以下の宅地建物)のついては、当該媒介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて報酬を受領できる(30万円の1.1倍が上限)ように改訂する。 また賃貸借取引に係る報酬額についても、特例としてこれまで以上の報酬を受領できる。これまでの原則は、依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、1ヶ月分の借賃に1.1を乗じた金額以内。さらに居住用建物の場合、依頼者の一方から、1ヶ月分の借賃に0.55を乗じた金額以内(媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ている場合を除く)となっている。 これの特例が、『長期の空家等の媒介の特例』として、長期の空家等(現に長期間使用されておらず、又は将来にわたり使用の見込みのない宅地建物)については、当該媒介に要する費用を勘案して、貸主である依頼者から、原則による上限を超えて報酬を受領できる(1ヶ月分の2.2倍が上限)。これを自分なりに解釈したら、事前に了解を得て借主から借賃の1ヶ月分の報酬を頂き、さらに貸主から1ヶ月分の報酬をいただけるとなる。違っていたら指摘してください。 いずれの場合でも報酬を受ける際の媒介(仲介)契約(売る･買う･貸す･借りる)の締結に際しあらかじめ、上記の上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることを『解釈･運用の考え方』(通達)に明記している。今媒介に携わっている案件については、7月1日以降に成約になったからとて急に値上げを言い出すことは出来ないと思われる。あくまでも媒介の依頼を受ける時に、告げておく必要があろう。 私自身も急な改正で驚いているが、宅建業者が空き家等を取り扱うにはビジネス上の課題(400万円までの物件が多いが18万円では経費倒れになりかねない)があると国交省が認めたことから、このような改正に及んだと拝察する。この改正は『三方よし』だと私も思います。相続で受け取った所有者は、少々費用が高くなっても譲渡所得税計算では必要経費として控除されることから、早く売却出来ることを希望しているケースが多い。 買主にとっても、新築住宅の価格高騰から中古住宅に触手が伸びている。リフォームをしたら、新築そっくりさんとして居住できるなら、中古でもいいやと田舎でも考える人が増えてくる。勿論宅建業者も、これまで以上に頑張りますよ。国交省の担当者さん、ありがとう。次は新規マンション建設に『定期借地権』を使うように、定期借地権マンション報酬を上げることです。今回の改正も原則はそのまま、昭和27年の法施行からの(３％＋6万円)×消費税の基本は変えていない。 この売買媒介報酬を使って、現行のような借賃の1ヶ月分とか2ヶ月分とかでなく、定期借地権売買報酬規定を特例として作りこれに報いると、これからのマンション建設は『定期借地マンション』となるだろう。すると土地の所有権物件に対して1戸200～300万円安いこの差を供託金として国が預かれば、100年後になっても訪れる解体費用に充当できる。この経済構造の変更は、国にしか出来ない。国交省さん宅建業者を喜ばしたら、国に福来たるかもね。 |
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2024,06,26, Wednesday
恥ずかしながらここ数年、旧盛和塾から改編された『香川胆識の会』で、塾があった頃と同じように、盛和塾機関誌(廃刊)に掲載されている『塾長講話』を再読し、一週間に一話の読後感想を週末までにグループ化された仲間へ送る『機関誌マラソン』を継続しています。私は経営からは遠のいていますが、『心を高める経営を伸ばす』という盛和塾の塾長方針の前半部分では、まだまだ未熟な自分を感じ、最終ランナーですがマラソンを続けています。
ネタ切れの今日は、今週の機関誌マラソン第46号『因果応報の法則』―情けは人のためならずから、今日まとめてグループメ－ルした内容を転記して、本来は身内の話ですが、小欄の熱心な読者に多少なりとお役に立つネタかと考え、掲載します。毎回思うのですが、『因果応報の法則の原則』は今からでもすぐに出来ること、『善きことを思い善きことをすれば』よいので、今からスタート、過去は問いません。ここが良いところです。 稲盛和夫塾長がかねてから口を酸っぱくして繰り返す、「『運命』と『因果応報の法則』が縒りあって人生が出来ている」という単純なカラクリ、そして後者の『因果応報の法則』の力が少しだけ強く、『宇宙の意志』もそれを後押ししているという現実、それは現世ではすぐにはっきりしないことがあっても、『シルバー･バーチの霊訓』にあるように、あの世までのスパンをとれば間違いなく『因果応報の法則』の通りになっていることの説明に紙幅をとっている。 稲盛和夫塾長は、『運命』を安岡正篤さんの『運命と立命』から引用し、『因果応報の法則』を中国の古典『陰隲録(いんしつろく)』という本から、袁了凡(えんりょうぼん)と言う人物に関する話しとして引いています。おまけに宇宙の始まりまで紹介し、宇宙はひと握りの超高温超高圧の素粒子塊に過ぎなかった。約150億年前に大爆発して、素粒子同士が結合して陽子や中性子、中間子を作りそこに電子がトラップされて水素原子が誕生した。その水素原子同士が融合して、次にヘリウムという原子が出来、次々と広がっている。 このようなことを繰り返して、現在宇宙に存在するあらゆる元素がつくられ、さらに分子や高分子がつくられ、やがて生命体がうまれ、われわれ人類に至っていることまで解き明かしている。とどめは現世に限らず、あの世までのスパンまで俯瞰すれば、『善根は善果を生み、悪根は悪果を生む』結果になっていることまで『シルバー･バーチの霊訓』を持ちだして証明している。 基本的に、同じ舞台で同じ台詞で演じているモノ同士に伝わる内容で、何のことかといぶかるむきもあると思うのですが、言わんとすることの一端でもご理解いただければ、今日の役割は果たせたことになります。今日は定休日で、次のステージの準備に追われていました。正月早々から準備を始めてもう半年、遅々として進まぬ結果に、「こんなモノだ、焦るな腐るな傲ることなかれ」と言い聞かせながら、じいじーの今日が終わります。 |