会長日記

2024,06,27, Thursday 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し author : user 令和6年6月公布、7月1日施行というえらく慌ただしい改正のお知らせです。かいつまんで言えば、空き家等の流通促進が喫緊の課題となっていることから、宅建業者が受け取れる報酬の上限について見直しをするという話しです。それも全体を上げるという華やかなモノではなくて、価格が安い不働産についてのみの改正であります。小欄でもすでに一報を書きましたが、驚く早業であります。 まずは売買取引に係る報酬額ですが、依頼者(売主･買主)の一方から受けることのできる報酬額は、物件価格に応じて一定の料率を乗じて得た金額を合計した金額内となっています。これに『低廉な空家等の媒介の特例』を設け、低廉な空家等(物件価格が800万円以下の宅地建物)のついては、当該媒介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて報酬を受領できる(30万円の1.1倍が上限)ように改訂する。 また賃貸借取引に係る報酬額についても、特例としてこれまで以上の報酬を受領できる。これまでの原則は、依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、1ヶ月分の借賃に1.1を乗じた金額以内。さらに居住用建物の場合、依頼者の一方から、1ヶ月分の借賃に0.55を乗じた金額以内(媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ている場合を除く)となっている。 これの特例が、『長期の空家等の媒介の特例』として、長期の空家等(現に長期間使用されておらず、又は将来にわたり使用の見込みのない宅地建物)については、当該媒介に要する費用を勘案して、貸主である依頼者から、原則による上限を超えて報酬を受領できる(1ヶ月分の2.2倍が上限)。これを自分なりに解釈したら、事前に了解を得て借主から借賃の1ヶ月分の報酬を頂き、さらに貸主から1ヶ月分の報酬をいただけるとなる。違っていたら指摘してください。 いずれの場合でも報酬を受ける際の媒介(仲介)契約(売る･買う･貸す･借りる)の締結に際しあらかじめ、上記の上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることを『解釈･運用の考え方』(通達)に明記している。今媒介に携わっている案件については、7月1日以降に成約になったからとて急に値上げを言い出すことは出来ないと思われる。あくまでも媒介の依頼を受ける時に、告げておく必要があろう。 私自身も急な改正で驚いているが、宅建業者が空き家等を取り扱うにはビジネス上の課題(400万円までの物件が多いが18万円では経費倒れになりかねない)があると国交省が認めたことから、このような改正に及んだと拝察する。この改正は『三方よし』だと私も思います。相続で受け取った所有者は、少々費用が高くなっても譲渡所得税計算では必要経費として控除されることから、早く売却出来ることを希望しているケースが多い。 買主にとっても、新築住宅の価格高騰から中古住宅に触手が伸びている。リフォームをしたら、新築そっくりさんとして居住できるなら、中古でもいいやと田舎でも考える人が増えてくる。勿論宅建業者も、これまで以上に頑張りますよ。国交省の担当者さん、ありがとう。次は新規マンション建設に『定期借地権』を使うように、定期借地権マンション報酬を上げることです。今回の改正も原則はそのまま、昭和27年の法施行からの(３％＋6万円)×消費税の基本は変えていない。 この売買媒介報酬を使って、現行のような借賃の1ヶ月分とか2ヶ月分とかでなく、定期借地権売買報酬規定を特例として作りこれに報いると、これからのマンション建設は『定期借地マンション』となるだろう。すると土地の所有権物件に対して1戸200～300万円安いこの差を供託金として国が預かれば、100年後になっても訪れる解体費用に充当できる。この経済構造の変更は、国にしか出来ない。国交省さん宅建業者を喜ばしたら、国に福来たるかもね。 | http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=6392 | | 社長日記 | 08:52 AM | comments (0) | trackback (0) |

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