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2020,04,20, Monday
連日、株価と同じくらい報道されるのが「為替」。為替相場が予想より、1～2円上昇しただけで数百億円の利益が飛ぶ企業もあるほど。そのために海外取引をする企業は、為替に神経をとがらす。われわれ一般的な日本人は、海外旅行へ行く時ぐらいしか、為替には無関心だ。その為替だが、原因と結果との相関関係は定かではないという。
それはそうだが、国内で暮らしていたら、日本円とドル(だけではないが)の取引比率である「為替」がどうなっているかより、スーパーの魚や野菜の価格の方が気になるのが市井の関心事。一般的に、その国との金利差で、金利が高ければ通貨高になると言われているが、これもお天道様と同じで、急変する。結果を見て、原因を推定する始末。 新型コロナウィルスに端を発した混乱なのに、為替は円高に動いたり、円安に動いたり。急な円高が進んだのは3月上旬、米国でも新型コロナウィルス感染者が急増し、米国経済への悪影響が意識されるようになると、ドルを売って円を買う動きが強まった。円相場は、3月9日(月)に一時1ドル=101円台まで上昇した。 そうそう、そもそも論だが、2011年3月11日の「3.11東日本大震災」の時の為替は1ドル=82円だった。その後には歴史的な円高が進み、1ドル=75円台を付けた。おいおい82円だったモノが75円になったら円安ではないかと思いそうだ。しかしこれは明らかに間違いで、浅学非才な私の知識では説明がしにくいのだが、空港で両替をする時のことを思い出して欲しい。 1ドル=75円と表示するが、実際の交換レートは１÷75=0.0133ドルで、仮に1万円をドルに両替したら133ドルになる。一方82円は、0.0121ドルで同じく1万円札を出したら121ドルしかもらえない。だから数字が小さくなれば円高で、数字が大きくなれば円安と考えれば良い。交換には手数料をとられるから、実際手にする額は少なくなる。専門家が読むと、「アホと違うか」と思うだろうが、素人の為替の一考察と思って下さい。 1ドル=75円は、経済への打撃に加え、東京電力福島第一原子力発電所事故に対する不安も高まっていたのに、不思議なことに、円が買われる現象が起きた。日本に不安があると、円安に動くのが為替の常道だが、先にも書いたように原因と結果の相関関係は定かではない。理由として考えられるのは、生命保険会社や損害保険会社が契約者に保険金を支払うために、運用している海外の株式や債券を売却して、円に交換するとの見方が強まったためと言われていた。 また投機的な利益を追うヘッジファンドが、大量の資金を投じて円相場を動かしたことも円高の要因になった。円高の流れが変わったのは、安倍内閣による経済政策「アベノミクス」が発動した前後だ。大型の財政出動に加え、13年4月に実施した日銀による異次元の金融緩和で円安が進んだ。 日銀が民間銀行から国債を買う量的緩和(買いオペ)を行うと、市場には通貨円がより多く流通するようになる。円の需要は急には変わらず、供給量だけが増えるので、通貨の価値が下がった。一般的に金融緩和は、通貨安要因になる。14年10月に追加緩和した時も、円安が進んだ。ところが、16年2月に日銀がマイナス金利政策を始めたら、逆に円高になった。 銀行の収益が悪化するとの懸念から、株価が下がり「株安･円高」が暫く続いた。米連邦準備理事会(ＦＲＢ)が利上げを再開すると、日米の金利差が広がり、ドルが買われ再び円安基調になった。大災害や金融緩和があっても、円売りにならない点が為替取引の難しさだ。やはり訳が分からない、為替の動きでありますが、影響は大です。 |
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2020,04,19, Sunday
文化審議会は17日、国史跡などで歴史的建造物を復元する際、本来の意匠や構造が正確には分からなくても、文化庁の許可を得やすくする新基準を決めた。石垣しか残らない城趾での、天守復元などを想定している。これによって、わが高松城天守も、長年にわたる願望が叶う見通しが拓けた。
高松城跡公園は、高松市が管轄しているため、高松市や商工観光関係団体、ライオンズクラブ等のボランティア組織が中心となって、もう10年近く「天守再建」に向けて本格的陳情など、また今の時代のコンピュータシステムを駆使して、高松城天守のＣＧ化にこぎ着けている。私も1年位前に、専門家の話と計画図を講演会で聞いたことがあります。 新基準では、調査を尽くしても本来の意匠が見つからなかった場合を「復元的整備」と定義し、史実に忠実な従来の「復元」と区別。不明確な部分を明示し、来訪客にもわかるような形にするなら再建可能とした。逆に資料は残っているが、バリアフリー対応のために一部を変更する場合も、「復元的整備」とし変更説明を条件とした。天守に、障害者用にもエレベーターが必要な時代である。 城の復元は、北海道松前町の松前城(正式名称･福山城)、名古屋市の名古屋城、高松市の高松城、那覇市の首里城などで地元自治体や政府が計画している。一方、空襲で焼失するなどし、戦後に再建された各地の天守は老朽化が進んでいる。1991年の旧基準では、史実(設計図書等)に忠実な復元しか認めておらず、各地で「厳しすぎる」との指摘が多かった。 文化庁は新基準について「老朽化対策や耐震化のために建て替えを検討する自治体の後押しとなれば」としている。文化庁は、ようやく「あたりまえ」を取り戻したようだ。日本人が日本人の首を絞めて、悲しい思いをさせてどうする。役人は、木を見る前にまず森を見よ。自分の裁量権は、神が誰かに与えたもので「あなたでなくても良かったのだ」と謙虚に受けとめ、その立場を過信してはならない。 これで、高松城の天守建設が一気に進むだろう。高松城は、讃岐平野の北の端、瀬戸内海に張り出し、お堀の水は海水であります。海城として全国に数少ない城の一つです。ここに天守が出来れば、新しい観光名所の一つとなり、サンポート高松の賑わいの一役を担うと期待が広がる。また夜の観光スポットとして、徒歩圏に面白いところが出来ることでしょう。 近くの場所に、「香川県立体育館(アリーナ)」の新設計画が進んでいる。新型コロナウィルスの影響が拡大する香川県にも、「緊急事態宣言」が発出されてからは、流石に人の動きが激減した。商業の中心「高松三越」が臨時閉店となり、それをとりまく丸亀町商店街などアーケード街も一斉休業を始めだした。そうそう高松城天守実行委員長は、丸亀町商店街の古川康造理事長だ。久々に明るい話題で、ありがたい。 |
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2020,04,18, Saturday
所属する公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の相続支援研究会から、相続支援コンサルタント資格者へのメールマガジンが届きました。4月1日から民法が改正になり、金融機関の融資条件も変わってきています。先のメールを拝借して、最後に私の体験を書かせて頂きます。
先日Ａさん（40代後半の男性）から、こんなご相談をいただきました。「父がアパート経営をしていたのですが、昨年末に亡くなりました。相続税対策を考えて、15年ほど前にアパートローンを借りて建築した物件です。ローンは順調に返済しており、あと10年程度で完済 の予定です」。 「母は早くに亡くなっていて、私は一人っ子ですので、父の唯一の相続人として、ローンの連帯保証人になっていました。今般、賃貸物件とともにローンも相続することになったのですが借入先の銀行から、『奥様に連帯保証人になってもらってください（お子様は未成年）』と言われています。ただ、妻が『連帯保証人には絶対ならない！』の一点張りで、ほとほと困っています。どうすればいいでしょうか？」 賃貸経営の状態がよほど悪く、奥様が不安を感じておられるのかと思ってたずねてみると、急行停車駅からほど近い物件で空室は少なく、 「担保価値も十二分」と銀行から言われているそうです。「では、奥様が連帯保証人になることを拒んでいる理由は？」と聞くと、Ａさんはバツが悪そうに答えてくれました。「最近浮気が見つかりまして、大変なことになっているんです…」。思わずズッコケそうになりましたが、以下のようにアドバイスしました。 「金利は0.3～0.5％程度上乗せされると思いますが、銀行指定の団体信用生命保険（以下、団信）に加入すれば、連帯保証人なしでの対応を認めてもらえる可能性があるのでは？年齢(高齢)による制限で団信に入れないこともありますが、Ａさんの場合はまず大丈夫でしょう。保険料は加入時一括払いですから、入っていることすら忘れそうですが。 また、団信に入ると、借主の死亡により債務が消滅するため、相続税対策としての意味は失います。ただし、Ａさん自身の相続発生時には返済を終えている可能性が高いローンであり、お父様の相続の際に相続税対策の役割を十分果たしたことを考えると、この問題点は無視して良いでしょう。 経験の浅い若手の銀行員の場合、『相続税対策にならないから、アパートローンの場合、団信は使えない』と思いこんでいる可能性があります。一度、上席の銀行員に相談されてみては？」2週間ほどして、Ａさんから「銀行と話し合い、団信に加入することで、連帯保証人なしで対応してもらえることになりました」と連絡がありました。 「しかし、賃貸経営って、把握しておくべきことがたくさんありますね。敷金の預かり額とか、空室対策とか、修繕や税金対応とか…。父が元気なうちに、もっと聞いておくべきでした」とＡさん。「今、父の代からの管理会社に色々教えてもらっていますが、レスポンスが悪く、学生時代の友人が経営している管理会社に変更するかも知れません。妻との関係修復？まだ、先が見えません…」とのことでした。 賃貸不動産は、家賃収入を定期的にもたらしてくれる魅力的な財産ですが、一方で不動産オーナーには、賃貸経営者としてのさまざまな負担が伴います。相続人には「経営」を引き継ぐ相応の覚悟が必要ですし、収益性の悪い物件の場合、そのまま相続するのではなく、「売却・換金し、金銭を相続する」、「収益性の高い物件に買い換えた上で相続する」などの選択肢の検討も必要です。親が元気なうちに、しっかり親子間でコミュニケーションを取っておくことが重要です。 また、相続を契機に管理会社を変更する事例も多いと聞きます。不慣れな賃貸経営の世界に足を踏み入れる相続人の不安に寄り添い、的確なアドバイスを行うことができるよう、日頃からスキルを磨いておくことで、代替わりに際しての管理会社変更リスクを軽減することができるのではないかと思います。 【メルマガ情報提供者】一般社団法人シニアライフよろず相談室 代表理事 檜垣 圭祐様 私の体験談ですが、付き合いのある金融機関に、アパートローン(正確には戸建て賃貸住宅)を申し込んだのですが、個人でローン融資を受ける場合には、連帯保証人を2人付けて、保証契約を公正証書で作成する必要があるというのです。確かに改正民法では、「保証」に極度額の決定が求められています。銀行での金銭消費契約では借入金が極度額ですから、これは比較的簡単です。 この極度額で困るのは、建物賃貸借契約での極度額です。家賃滞納を心配するのであれば、仮に月額10万円とすると、12ヶ月分120万円ぐらいでも良いと思いますが、入居者の重過失で建物が全焼した場合などを心配したら、数千万円となります。これは火災保険でカバーするという方法、また連帯保証人をとらずに、機関保証といって保証会社の保証を付けるという手もあります。 これからは、孤独死や事故死も心配されます。しかし空室が増えていることや、政府の言う「入居要配慮者(老人･一人親世帯･外国人等)」への物件提供も、われわれの仕事の柱となるでしょう。リスクをとりながら運営していく、そのきなどりが求められてきます。 ここからが肝ですが、私が相談した金融機関は、公正証書を作るのにも手間と費用がかかるから、定期預金にして拘束性預金を積んでくれと言うのです。どのくらいというと、満額。加えて土地建物を担保として抵当権設定登記も必要という。これだと連帯保証人は不要と、「当たり前だろう」。新型コロナウィルスの感染拡大で、中国からトイレの部品が入荷していないモノで、融資を丁寧にお断りしました。 |
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2020,04,17, Friday
新型コロナウィルスの影響で、頭の痛い問題の一つに「総会開催」があります。私の身の回りでは、公益社団法人香川県宅地建物取引業協会や一般社団法人香川宅建、分譲マンションの管理組合では、通常4月か5月に総会を開催しています。本日は、私の所属する「高南支部」の総会を予定通り観翠で開催しました。議案審議は事前に総会資料を配付していることから、例年より短い説明で全議決を得ました。
また今年は、2年に一度の役員改選の年であり、こちらは新型コロナウィルスの影響ではないのですが、支部長にあっては事前に選挙管理委員会へ「立候補届」を提出するように、前回の2年前からこれを取り入れています。最近の傾向ですが、役員をする人が激減しています。「同業者の利益になることはやりたくない」という露骨な意見もありますが、これも一理あると否定は出来ません。 私はかねてより、「業界が善くならずして自社だけがよくなることはない」と相も変わらず長きに渡り、役員をさせて頂いております。タダこの考えを強制する気はありません。一人親方の事業者さんは、自分の時間だけが儲けのチャンスですから、人の世話などとてもじゃないと思うでしょう。決して間違っているとは、思いません。 駆け足ではありましたが、無事に支部総会を終えることが出来ました。県内12の支部で、今月末までには全て終わることになっています。そして公益社団法人香川県宅地建物取引業協会と一般社団法人香川宅建の総会が、来月26日に開催予定です。こちらも役員改選があるため、中止･延期が難しいところであります。 新聞報道によると、「分譲マンションでの総会」が取り上げられています。法律(区分所有法)で総会は、「最低年一回開く」と決められています。国が定めたマンション管理規約では、「新しい会計年度の開始後2ヶ月以内に招集」するのがルールです。マンション総会は、年間予算や管理会社との契約、管理組合の役員の選任などを決める大切な場です。 適切に開催しないと日常の管理にお金が出せず、マンションの資産価値の低下にもつながりかねません。総会は通常、多くの区分所有者が1カ所に集まって議論します。新型コロナウィルスの感染防止の観点からは、この方式での開催は避けるのが賢明でしょう。考えられる方法は、書面による決議方法ですが、法的にもこれは認められていますが、実行するには、所有者全員の賛成が必要です。 この全員賛成を取り付けるのは、現実的ではなくて、「所有者から決議権行使書を事前に提出してもらい、通常の総会を開く方が現実的」と考えられています。この場合は、理事長ら最低限の人数が総会に出席する必要があります。総会延期もありますが、これまた永遠に延期は出来ません。年度内に、後半でも良いので開催が必要になります。 こうしたことは、つまり延期の手続きをどうするかは法律に定めがありません。一般的には理事会で、総会の延期を決議できると思われます。公益社団法人香川県宅地建物取引業協会や一般社団法人香川宅建は、今月28日にどうするか理事会で決定することにしています。「理事会」のありようが、法律(会社法)改正後の今は、存在価値を増しています。これまでの「総会万能」から、「理事会へ」と様変わりしています。 |
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2020,04,16, Thursday
安倍晋三首相は新型コロナウィルスで、全国に「緊急事態宣言」を発令。都道府県は、法的根拠のある外出自粛要請が可能になった。これからの大型連休に向け、不要不急の帰省や旅行など都道府県をまたぐ移動の自粛を呼びかけている。「急なことで戸惑う」という知事もいて、これが県のトップかと疑うコメントも聞こえた。
ここ数日、新型コロナウィルスからの話題を敢えて避けていたのですが、その間に感染患者が、22人にまで拡大し、全国最下位の方にいた香川県ですが、このところ中盤にまでその順位を上げています。決してふざけて言っているわけではないのですが、真剣に考えたら眠れないほどの恐怖心にさいなまれそうです。「見えない忍者」と、本庶先生はその恐ろしさを表現しているのは同感です。 小欄で新型コロナウィルスについて書いたのは4月12日(日)が最後でしたが、この時の感染者が一気に増えて8人になったと書いています。それが3日後の16日には、22人と急増です。高松市立鬼無保育所では、集団感染がおこり、保育士11人と１歳女児と2歳の女児の13人のクラスターが発生した。幸い重症化はしておらず、今後入院するという。 香川県下では、16日一日の検査分が132件で、陽性が1件。累計では967件の検査で、陽性22件となっている。また県内の患者数は16日の午後現在、入院中が20人、これからの入院予定者が1人となっていて、当初言われていた県内の感染症対応ベッド数の24床に肉薄している。浜田恵造香川県知事は、事実上の「緊急事態宣言」を出して、「密閉･密集･密接」と「不要不急の外出」自粛を呼びかけていた。危機管理の出来ている知事の動きです。 まさに非常事態の発生で、私の周りでも大きな変化が出ています。この時期の歓送迎会も、各種団体の総会も、花見さえも中止であります。そして大号令は、「ＳＴＡＹ ＨＯＭＥ」であります。今日も宅建協会の監査会があり、その席で「自宅で食事ばかりだと飽きるな」という意見に、「嫁に飽きられるなよ」という返しで、大爆笑が起こっていました。仲の悪い夫婦間では、新型コロナウィルスの影響で殺人まで、何とさもしい心根になった日本人か。 こんな時こそ、家庭でも会社でも、みんなで知恵と力を合わせて、難局を切り抜けなければ、日本人は苦境からはい上がるのが得意というＤＮＡを忘れたのだろうか。苦境と言えば、飲食業を先頭に「家賃を下げてくれ！！」という必死の嘆願が届くようになって来ています。銀行への支払い状況にもよるが、オーナー様へは「退去したら次がなかなか付かない」と応じるように説得しています。家賃が下がれば、われわれの収入も減ります。 こんなことを言えば笑われそうですが、「大家と言えば親と同じ、店子と言えば子と同じ」と昔は、言われたモノです。今と昔は違うと言われればそれまでですが、100年に一度の未曾有の試練です。リスケをしてでも、何とか入居者を助けてください。まさに非常事態であります。経済は敗戦後の日本を見ても、どうにかなっています。死んでしまえば、何も出来ません。 県内で入院中の患者さんの症状は、重症０人、軽症10人、無症状11人であります。幸いなことに、死亡にいたるケースも出ていません。先に入院した患者は1人退院しています。市は14日までに鬼無保育所の同僚保育士など職員29人の陰性を確認している。また15日の検査では、女児のほかに0～5歳児47人の陰性も確認できている。残る園児95人は16日以降に検査を実施する。また13日に感染が判明した、保育士8人の濃厚接触者である家族等14人の陰性も確認されている。 自宅待機が期待される中で、会社も閉めたら良いのかも知れないが、この対策がまだ出来ていない。大勢の「住」を守っている立場上、入居者からの連絡も多い。全員が、マイカー通勤で電車やバス通勤がいないことがためらいの原因かも知れない。急ぐのは、「自宅勤務」が出来る環境づくり、かねてからクラウドコンピューティングシステムの導入を検討していたが、ここへ来て一気に進むかも知れない。テレビ会議は、すっかり定着した。やれば出来る。 |