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2020,04,18, Saturday
所属する公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の相続支援研究会から、相続支援コンサルタント資格者へのメールマガジンが届きました。4月1日から民法が改正になり、金融機関の融資条件も変わってきています。先のメールを拝借して、最後に私の体験を書かせて頂きます。
先日Ａさん（40代後半の男性）から、こんなご相談をいただきました。「父がアパート経営をしていたのですが、昨年末に亡くなりました。相続税対策を考えて、15年ほど前にアパートローンを借りて建築した物件です。ローンは順調に返済しており、あと10年程度で完済 の予定です」。 「母は早くに亡くなっていて、私は一人っ子ですので、父の唯一の相続人として、ローンの連帯保証人になっていました。今般、賃貸物件とともにローンも相続することになったのですが借入先の銀行から、『奥様に連帯保証人になってもらってください（お子様は未成年）』と言われています。ただ、妻が『連帯保証人には絶対ならない！』の一点張りで、ほとほと困っています。どうすればいいでしょうか？」 賃貸経営の状態がよほど悪く、奥様が不安を感じておられるのかと思ってたずねてみると、急行停車駅からほど近い物件で空室は少なく、 「担保価値も十二分」と銀行から言われているそうです。「では、奥様が連帯保証人になることを拒んでいる理由は？」と聞くと、Ａさんはバツが悪そうに答えてくれました。「最近浮気が見つかりまして、大変なことになっているんです…」。思わずズッコケそうになりましたが、以下のようにアドバイスしました。 「金利は0.3～0.5％程度上乗せされると思いますが、銀行指定の団体信用生命保険（以下、団信）に加入すれば、連帯保証人なしでの対応を認めてもらえる可能性があるのでは？年齢(高齢)による制限で団信に入れないこともありますが、Ａさんの場合はまず大丈夫でしょう。保険料は加入時一括払いですから、入っていることすら忘れそうですが。 また、団信に入ると、借主の死亡により債務が消滅するため、相続税対策としての意味は失います。ただし、Ａさん自身の相続発生時には返済を終えている可能性が高いローンであり、お父様の相続の際に相続税対策の役割を十分果たしたことを考えると、この問題点は無視して良いでしょう。 経験の浅い若手の銀行員の場合、『相続税対策にならないから、アパートローンの場合、団信は使えない』と思いこんでいる可能性があります。一度、上席の銀行員に相談されてみては？」2週間ほどして、Ａさんから「銀行と話し合い、団信に加入することで、連帯保証人なしで対応してもらえることになりました」と連絡がありました。 「しかし、賃貸経営って、把握しておくべきことがたくさんありますね。敷金の預かり額とか、空室対策とか、修繕や税金対応とか…。父が元気なうちに、もっと聞いておくべきでした」とＡさん。「今、父の代からの管理会社に色々教えてもらっていますが、レスポンスが悪く、学生時代の友人が経営している管理会社に変更するかも知れません。妻との関係修復？まだ、先が見えません…」とのことでした。 賃貸不動産は、家賃収入を定期的にもたらしてくれる魅力的な財産ですが、一方で不動産オーナーには、賃貸経営者としてのさまざまな負担が伴います。相続人には「経営」を引き継ぐ相応の覚悟が必要ですし、収益性の悪い物件の場合、そのまま相続するのではなく、「売却・換金し、金銭を相続する」、「収益性の高い物件に買い換えた上で相続する」などの選択肢の検討も必要です。親が元気なうちに、しっかり親子間でコミュニケーションを取っておくことが重要です。 また、相続を契機に管理会社を変更する事例も多いと聞きます。不慣れな賃貸経営の世界に足を踏み入れる相続人の不安に寄り添い、的確なアドバイスを行うことができるよう、日頃からスキルを磨いておくことで、代替わりに際しての管理会社変更リスクを軽減することができるのではないかと思います。 【メルマガ情報提供者】一般社団法人シニアライフよろず相談室 代表理事 檜垣 圭祐様 私の体験談ですが、付き合いのある金融機関に、アパートローン(正確には戸建て賃貸住宅)を申し込んだのですが、個人でローン融資を受ける場合には、連帯保証人を2人付けて、保証契約を公正証書で作成する必要があるというのです。確かに改正民法では、「保証」に極度額の決定が求められています。銀行での金銭消費契約では借入金が極度額ですから、これは比較的簡単です。 この極度額で困るのは、建物賃貸借契約での極度額です。家賃滞納を心配するのであれば、仮に月額10万円とすると、12ヶ月分120万円ぐらいでも良いと思いますが、入居者の重過失で建物が全焼した場合などを心配したら、数千万円となります。これは火災保険でカバーするという方法、また連帯保証人をとらずに、機関保証といって保証会社の保証を付けるという手もあります。 これからは、孤独死や事故死も心配されます。しかし空室が増えていることや、政府の言う「入居要配慮者(老人･一人親世帯･外国人等)」への物件提供も、われわれの仕事の柱となるでしょう。リスクをとりながら運営していく、そのきなどりが求められてきます。 ここからが肝ですが、私が相談した金融機関は、公正証書を作るのにも手間と費用がかかるから、定期預金にして拘束性預金を積んでくれと言うのです。どのくらいというと、満額。加えて土地建物を担保として抵当権設定登記も必要という。これだと連帯保証人は不要と、「当たり前だろう」。新型コロナウィルスの感染拡大で、中国からトイレの部品が入荷していないモノで、融資を丁寧にお断りしました。 |