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優遇住宅ローン「フラット35」を投資目的に悪用105件
個人の住宅取得を後押しするため、低金利で長期間貸し出す住宅ローン「フラット35」が、投資目的に悪用された疑いがある問題で、住宅金融支援機構は30日、105件の不正と49件の不正疑い事案を確認したと発表した。残念ながらいずれも、都内の不動産業者が関与した契約。機構は、借り手に融資残高の一括返済を求めると共に、借り手と業者双方に対し法的措置を検討するようだ。

「住宅金融支援機構」は、1950年設立の政府系「住宅金融公庫」が前身で、2007年の行革で独立行政法人化された。組織・制度変更で、個人への直接融資を原則廃止した。長期固定金利型住宅ローン「フラット35」は、本人や親族が住むことを条件として、機構と提携した民間金融機関が住宅購入資金を融資する。そして機構がその金融機関から、その債権(借金=ローン)を買い取る仕組み。

「フラット」とは金利が期間固定(一定)であること、「35」とは最長35年間ローンもあるよと言うシグナル。勿論35年より早めに返済することも、可能な仕組みにしている。国から毎年二百数十億円の補助金が投じられ、耐震性の高い物件の金利を優遇するなどしている。しかし旧の「住宅金融公庫」時代から、不正利用は散見されていた。

旧制度では、賃貸マンションなどの物件にも融資が付いていたが、こちらは借り主に制限をかけて、借り主が「個人」であることが求められた。しかし大規模賃貸物件ほど、オーナーから「法人契約」が望まれ、「個人契約」と「法人契約」の2通を作ることなど、こちらは特定の業者ではなく、全国あまねくこの方法がとられていたように思う。

弊社は幸か不幸か、大規模賃貸物件の扱いがなく(ゼロとは言い切れないが)、そんなに苦労したという記憶は無い。ところが今回発覚した不正は、東京の不動産業社一社が105件に関与していた。機構では、完済分を除く全国約72万件の契約すべてを点検しており、更に多くの悪用が発覚する可能性を示唆している。

背景には、若者世代の将来への不安も、見え隠れする。機構の調査では、悪用と認定した融資の借り手は主に年収300万円~400万円台の若手会社員で、東京通勤圏内にある1千万円~2千万円台のファミリ-向け中古マンションを購入。フラット35以外にも多額のローンを借りている人が大半だという。将来の不安解消に、低金利のローンで返済額は「家賃」でまかなえて、「私的年金」になると考えられていたふしがある。

その対象物件は、2017年前後の時期の融資契約が大半だという。思い出すのはこの頃は、投資物件購入が全国的に盛んであった。その象徴が、「スルガ銀行」などの地方銀行。地方銀行はあの頃も今も、超低金利に苦しんでいる。だから不正をしても良いという話しでは決してないが、地方都市の高松の弊社にも、スルガ銀行から直接問合せがあったほど。

この問題発覚から考えられる背景は、公的年金だけでは老後が心配で「私的年金」も必要だという業者からの働きかけと、受ける側の思惑が見え隠れする。また「プチオーナー」という立場も、一つのステータスになっていた。全国賃貸住宅フェアーなどに行くと、オーナーが成功事例を話す「オーナーセミナー」が大盛況。この不正利用の背景には、複雑な時代環境が介在しているように思う。が不正は不正、やってはいけない。


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| 社長日記 | 09:44 AM | comments (0) | trackback (0) |
「税金ゼロの資産運用革命」と「人生100年時代の年金戦略」by田村正之
明後日9月1日(日)日経資産運用フェアin高松が、みどり栗林ビルで開催される。13時からは、田村正之(日経紙面解説委員)さんの基調講演が行われる。そのタイトルが、「老後貧乏にならないためのお金の法則」。標題の著書は、2冊とも2018年に上梓された、私の知る限りでは最新書だ。偉そうに言っている私ですが、恥ずかしながら御尊父・田村日出男様から頂いたモノです。

前書は、「つみたてNISA」、「イデコ」で超効率投資を薦めるモノです。「非課税+手数料ゼロ」をフル活用し、老後貧乏を防ぐ。金融機関・商品選びなど肝となるノウハウを解説している。田村流は一貫して、「長期・分散・低コスト」。これをうまく駆使して、早くから(若い頃から)少しずつ(少額)投資することに尽きる。これからの時代、若年層への「金銭教育」が必要だと痛感する。

2018年から始まった、積立方式の少額投資非課税制度(つみたてNISAニーサ)。年間40万円を上限に、本来は2割課税の投信の値上がり益や分配金に対する課税がゼロになる制度。非課税期間は、20年と長期です。これに対して2014年から始まっている一般NISAも、これまで同様に利用できます。

一般NISAは非課税期間が5年ですが、非課税枠が年120万円と大きいことが特徴です。タダ問題なのは、「つみたてNISA」と「一般NISA」は同じ年に併用はできず、年ごとに選ぶ仕組みです。本にはこう書いてありますが、では具体的にどうすれば良いのか。また私のような還暦過ぎて、片方の足を棺桶にかけているような高齢者はどうすれば良いのだろうか。

私も87歳までは生きるつもりで準備はしていますが、100歳となると、心配です。にわかに吹き出した人生100年時代、公的年金が一番と田村正之さんも書いていますが、政府の年金健康診断で、これまでの年金
支給額、開始期間も変更を余儀なくされそうです。「国家詐欺」という本がやがて店頭に平積みされることでしょう。

人生100年時代に向けた安心老後へのロードマップ(264項)によれば、基本的考え方として、公的年金を70歳まで繰り下げ、それで42%増えた公的年金を終身で獲得。70歳までの繰り下げの期間を、イデコやNISA資金、預貯金の取り崩しなどで賄う。イデコ、つみたてNISAの資産形成期は、国内外の株式主体で運用(50代後半以降は株式の比率の引き下げも)。

やはり若者向けの作戦が、実に多くちりばめられている。一方後書では、年金額は決まったモノではなく、自分の選択や働き方次第でかなり大きく変わること。実質的な金額は所得代替率の低下ほどは大きく減らないし、加入者が予想を上回っていることなどで年金財政は一般的なイメージより好転しつつありますと書かれている。

田村正之さんの著書には、「おわりに」で世話をかけっぱなしの両親と家族、その他関係者に感謝いたしますで終わる。日本経済新聞社に勤務し、「資産運用日経フェア」に講師出演したり、こうした有益な本を上梓しながら、両親と家族への感謝を忘れない人柄。1日はどんな話が聞けるのか、楽しみです。もちろん私は、早くに予約を入れてあります。



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| 社長日記 | 10:45 AM | comments (0) | trackback (0) |
日本が売られるby堤未果
マスコミで話題になった本のタイトルですが、ショッキングな内容です。水と安全はタダ同然、医療と介護は世界トップ。そんな日本に今、とんでもない魔の手が伸びているのを知っているだろろうか?法律が次々と変えられ、米国や中国、EUなどのハゲタカどもが、われわれの資産を買いあさっている。

水や米、海や森や農地、国民皆保険に公教育に食の安全に個人情報など、日本が誇る貴重な資産に値札が付けられ、叩き売りされているのだ。マスコミが報道しない衝撃の舞台裏と反撃の戦略を、気鋭の国際ジャーナリストの堤未果さんが、緻密な現場取材と膨大な資料をもとに暴き出す珠玉の一冊。購入は2018年10月上梓と共に、しかし読むのが今頃になってしまいました。

第1章「日本の資産が売られる」では、1「水」から10「築地が売られる」までの10件、第2章「日本の未来が売られる」では、1「労働者が売られる」から、8「個人情報が売られる」まで。第3章「売られたモノは取り返せ」で、世界各地での展開を書いている。まえがきで彼女は、「今だけカネだけ自分だけ」で突き進むウォール街の価値観に嫌気がさして、自分は日本へ帰ってきたと書いてあります。

「今だけカネだけ自分だけ」は、経済アナリストの藤原直哉氏がよく使う名台詞であります。アメリカ人の身勝手さを、実に上手く表現している。その代表が、トランプ大統領かもしれない。米中貿易戦争は、ますます泥沼化していく。日韓関係も、抜き差しならぬところまで来ている。G7サミットも控えているが、世界は本当にどうなっていくのだろうか。

特にこの数日、気になるニュースがまさにこの紙幅の中に凝縮されているので取り上げます。第2章、「日本人の未来が売られる」の4「ギャンブルが売られる」。2018年7月20日、参議院で「日本にカジノを中心とした統合型リゾートを設立することを可能にするIR実施法(カジノ法)」が成立した。私は、カジノ反対論者であります。やりたい人は、ラスベガスやマカオでも行けば良い。

政府は外国からの投資を呼び込み、多くの外国人客の利用で日本の財政を改善させ、国民生活を向上させるとうそぶいているが、その利用予想によると、外国人2割に対して日本人利用者は8割にも及ぶ。つまり日本に出来るカジノの経済効果とは、日本人が負けた分のギャンブル資金にすぎない。それなのにカジノを作れば、外国人客が沢山遊びに来て、経済が活性化するという。馬鹿も、休み休みに言え。

アメリカシティー(銀行)グループのシミュレーションでは、日本でパチンコ客が一年間に失う平均金額は23万円。全国各地に公営ギャンブルがあり、320万人の依存症患者を抱える日本は、既にギャンブル依存大国だ。依存症は本人だけでなく、家族も巻き込み、不幸の連鎖を作り出す。2006年に国内のパチンコ店を全廃させた韓国政府が、依存症対策に付ける予算は年間22億円にもなると聞く。

またカジノ業者に、客にギャンブル資金の貸し付け許可を与えるというおまけまでついている。至れり尽くせりのカジノ法、大阪が夢の島に巨大リゾート計画を持っているが、これは2025年万国博覧会との相乗効果を狙っていると思われる。先行投資はするけれど、将来にわたり果実の回収はかならず出来ますと言わんばかり。

これに対抗して、横浜市が「カジノ誘致」に再び動き出した。横浜は菅義偉官房長官のお膝元。建設工事などへの投資額は、1兆円とも言われている。その横浜市も、菅義偉官房長官の強い勧めもあり、誘致に乗り出したが、その後辞退を申し出ていたのだ。が、ここへ来てまた林文子横浜市長は、計画地候補の山下埠頭について、「臨海部に位置して広く、非日常を楽しむという点でもリゾート地に良い場所」だと述べて前向きな姿勢を見せている。

しかし横浜市がカジノを含む統合型リゾート施設(IR)の誘致を表明したことを受け、候補地の横浜港・山下埠頭(同市中区)を利用する物流業者らで作る横浜港運協会の藤木幸夫会長(89)は23日、横浜市内で会見し、「横浜の将来のためにも山下埠頭を守っていく。ばくち場にしない」と改めて誘致に反対声明を出した。

横浜港運協会の藤木幸夫会長(89)は、藤木組の組長。横浜市がカジノを含む統合型リゾート施設(IR)の開業をしようとしている組織に、藤木組は勝てないと聞く。その位の無頼漢無法者集団が、横浜市や大阪市、その他北海道、東京都、千葉市、愛知県、和歌山県、長崎県に進出してくるという。政府はこの中から3都市を選び、具体的開設に動くという。

藤木幸夫会長の肩を持つ訳ではないが、カジノ計画はやめた方が良い。激しい国際都市間競争から、さらなる観光立国にカジノがいると言うが、本末転倒だ。本人や家族が貧困になれば、生活保護や医療費などの社会保障費がかさみ、そのしわ寄せは税金として普通に働いている、ギャンブルしない人々の肩にのしかかってくる。



| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=4614 |
| 社長日記 | 11:10 AM | comments (0) | trackback (0) |
水害ハザードマップと帰宅困難者の一時滞在受入協力宿泊施設
公益社団法人香川県宅地建物取引業協会主催本部研修会の二日目、講演の内容は同じですが、今日は土木部河川砂防課・副主幹角谷政彦氏による「水害ハザードマップの周知について」と、香川県の「帰宅困難者の一時滞在受入協力宿泊施設」の両インターネットサイトについて、以下にまとめてみます。

先のホームページは、「かがわ防災GIS」。国土交通省から、「不動産取引時のハザードマップを活用した水害リスクの情報提供について」の依頼で、宅地建物取引業者は、取引の相手側等に対し、契約が成立するまでの間に、相手方等が水害リスクを把握できるよう、当該取引の対象となる宅地や建物が存する市町村が作成・公表する水害(洪水・内水・高潮)ハザードマップを提供し、当該取引対象の宅地や建物の位置等を情報提供して頂きますようお願いしますと依頼されている。
http://www.bousai-kagawa.jp/

角谷政彦副主幹の説明も、パワーポイントを使いながら僅か10分間で、実際のホームページに繋ぎ、検索してみせるという早業でありました。弊社は既に、ハザードマップを重要事項説明書に添付し、説明を重ねています。対象物件付近に、洪水高潮の恐れがない内陸部でも、「ため池ハザードマップ」もあります。これも説明の対象と考えています。

後段の話題になりますが香川県では、香川県ホテル旅館生活衛生同業組合との協定により、災害発生時に交通が途絶した場合に、帰宅が困難となる旅行者などの帰宅困難者の一時滞在受入協力が可能な宿泊
施設94施設を公表しております。各施設の可能な範囲で、ロビーなどでの一時滞在受入のほか、施設によっては、飲料や食事などの提供(有料)を行います。

施設ごとの提供内容については、一時滞在受入協力宿泊施設一覧をご確認ください。ご利用にあたっては、下記の注意事項をご確認いただき、利用を希望する宿泊施設に事前に受入状況をご確認の上、ご利用ください。
https://www.my-kagawa.jp

ところがこれが実に分かりにくい。上記アドレスの「うどん県旅ネット」に入って、「観光情報」の「最新情報」の中の上から5つめにあった。小窓から探しても、反応がなかった。サイトまではたどり着けても、その先を探すとなかなか発見出来ない。一般的な現象だが、公的機関のサイドにそのような間抜けが多いように感じる。

災害時における民間賃貸住宅の活用についても、住宅課上枝浩二課長補佐から説明があった。大規模災害時仮設住宅を建設するよりも早くて安い、空いている民間賃貸住宅を県が借り上げ、被災者に貸し付ける制度。家賃等は県が負担し、水光費などは入居者が払うことになる。公営住宅に空室があればこれも使えるが、公営住宅は全体数が減っている。

この方式は東日本大震災をきっかけとして誕生し、熊本震災でも効果を発揮している。昨年の西日本大水害でも、大いに貢献している。そこで香川県も、公益社団法人香川県宅地建物取引業協会等団体と提携をして、まさかに備えています。


| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=4613 |
| 社長日記 | 10:36 AM | comments (0) | trackback (0) |
令和元年第1回香川宅建協会本部研修会
「民法(債権法)改正に伴う売買契約に関する留意事項」-新書式案のポイント-が、深沢綜合法律事務所弁護士大川隆之氏の解説で、27日オークラホテル丸亀、28日はホテルパールガーデン(高松市福岡町)で行われています。私は主催者・公益社団法人香川県宅地建物取引業協会の業務運営委員長として、両日大川隆之氏のお世話係で行動を共にしています。

改正民法は、ごく一部の例外を除いて、2020年4月1日から施行されることが決定し、改正民法の解説が昨年ぐらいから色々なところで行われていました。公益社団法人香川県宅地建物取引業協会では、全宅連から改正民法を網羅した新書式案が出た段階で、研修すると早くから決めていました。

私は法律家でもなく、債権法と言われてもよく分かりませんが、約120年ぶりに改正される民法ですが、まずすべてが改正されるのではなくて、第三編債権だけ(他に及ぶのもあるにはあるが)が改正されます。私たちの生活に深く関係する、第四編親族や第五編相続に改正はありません。とは言いながら第五編相続は、もうすでに改正がなされています。

もう一つ、不動産取引などの契約条項をややこしくしているカラクリがあります。それは、民法の中でも第399条~第696条のまさに「債権」のところは「任意規定」と呼ばれるモノで、公序良俗に反しない限り、売主買主の合意で変更できるとされています。だからこれまでも、宅建士の勉強をしている時など、「おかしい」と思いながら、理屈は知らなくても過去問の傾向に従った勉強をしていました。

このあたりの理解が出来ているかどうか、まず確認が必要です。「今更聞けない民法の債権法」とでも表現したら良いのでしょうか。明日の高松会場の冒頭で、これに触れるように大川隆之弁護士にお願いしてみます。弁護士はごくごく当たり前のことで、この点にはまず触れません。今日の丸亀会場の反応を見ていると、杞憂でもないように感じました。

要するに今回の改正は、過去の民法条文に判例で手が加えられたり、世間の常識で合意内容が変更されていたところ、例えば「危険負担」と呼ばれている箇所など、民法では「建物引き渡し前に火事で焼失しても、買主は残代金を支払う」との民法の規定を、(住む)目的が達成されない場合は、契約解除が出来ると変更されていました。これを追認する内容に、民法改正がなされています。

つまり素人の考えでは、確かに120年ぶりの大改正があったにしても、世間でわれわれが使う「売買契約書」の内容は、そう変わるモノではないという結論です。だからこう変わったああ変わったと驚天動地すること無く、売買契約案が出来てから、それを学習したら良いと考えて、今日明日の研修になりました。

宅建士は勉強し、消費者に不利益にならない情報をお伝えする責務があります。また協会は、会員さんが間違ったことを言わないように正しい情報を提供します。深沢綜合法律事務所大川隆之弁護士の解説は、実に分かりやすい説明でした。今度は「賃貸編」で、またお越し頂くようになるでしょう。



| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=4612 |
| 社長日記 | 10:10 AM | comments (0) | trackback (0) |
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