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不動産仲介業首都圏では倒産増加引っ越し難から減る賃貸成約
日経新聞2月27日(木)の記事だから、少し前のことでありますが、傾向の話で、さほどタイムリーなネタでも無いので、閏年29日のネタとして紹介しています。賃貸住宅の入居契約数が、減少している。既存物件の入居率は高いものの、転勤の減少や人手不足による引っ越し難が影を落とす。企業の方針で、これまでの2~3月という「引越シーズン」が、動いている感もある。

身軽に移れる月決め契約物件の増加など、賃貸住宅市場の変化も背景にあるようだ。首都圏では仲介する不動産業者の倒産も、目立ち始めた。19年をみると、年度末で入学や転勤といった需要が増える3月でも、前年同月対比で13.5%減った。不動産業者の収入源である、春の引っ越しシーズンの賃貸住宅物件の仲介の落ち込みは、顕著だ。

もう一つの大きな原因は、引っ越し業界の人手不足で、料金の高騰や希望日に対応してもらえない等のことから、住み替えそのものをためらう「引っ越し難民」が珍しくなくなった。この時期売買契約で住宅を取得した人は、ピークを避けようと前倒し後ろ送り等、工夫をしながら引越のタイミングを計っている。特にシーズン中料金はおよそ倍になり、ファミリーの引越だからその料金差は馬鹿にならない。

また冒頭にも書いたように、若者向けとして、インドの格安ホテル運営会社、OYO(オヨ)ホテルズアンドホームズの参入の影響を指摘する声も目立つ。同社は、スマートフォンで簡単に申し込める個人向け短期賃貸住宅サービスを19年3月にはじめ、若年層の取り込みを狙う。この形態の部屋は、オヨなど提供会社と直接契約を結ぶことになる。

不動産会社にとっては、収益機会の喪失につながる。集客の特効薬は見いだしにくいのも事実。不動産仲介業の、淘汰が進む可能性がある。部外者である新聞は、このように評論家としての意見を書くのだが、われわれ中にいる業界人はでは何をするのか。今まで有効だったモノが機能しなくなったら、別の新しいモノを考えざるを得ない。それもいま、まだ息が出来ているうちに取り組まなければ、「そうだ」時間が無いのだ。


| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=4805 |
| 社長日記 | 09:28 AM | comments (0) | trackback (0) |
安倍晋三首相の一つの発言で全国の情勢が変わった
昨日の小欄で、安倍晋三首相の必死さが国民に伝わってこないと苦言を書いたが、その後、「イベント中止か規模縮小開催」と「全国小中高および特別支援学校の休校」の要請が、安倍晋三首相みずからの口で発表されて、舞台が大きく変わってきています。「唐突だ」という驚きも聞こえて来ますが、ここ1~2週間が山場だと考えるなら、英断だろうと拝察します。

同時に遅かったという意見も、もっと前に「COVID-19(新型コロナウィルスの正式名)緊急特別措置法」をつくり、備えておくべきだったのではないかという考えも聞きますが、いずれにしろ終わったことを議論しても仕方の無いことで、これからできることを考え実践していくことしか無いと思います。

安倍晋三首相のあの発言から、国土交通省も動き始めました。やはり国のトップが顔を出して、謙虚に真摯に国民に訴えることの意味は非常に大きいと思います。今の法律では強制力がないといいますが、影響力は大きなモノがあると、私は考えています。来月3日の高松商高の卒業式も、「縮小開催」方向で卒業生とその親、来賓は半減で時間も短縮して開催されます。

恐らく3月中のイベントは、ほとんどが中止か縮小開催で行われて、景気には計り知れない悪影響が出ると思います。特に飲食宿泊が心配です。こればかりは眼に見えないモノで、「COVID-19」が治まった後に、頑張るしか無いと思います。命には替えられません。どんなことがあっても、家族と従業とその家族を経営者は守らなければならないと考えています。

南洲翁遺訓(読み仮名付)二十
何(なに)程(ほど)制度方法を論(ろん)ずるとも、其(その)の人に非(あら)ざれば行われ難(がた)し。人有りて後ち方法の行われるものなれば、人は第一の宝にして、己その人の成るの心懸け肝要なり。

どんなに新制度や方法を議論しても、それに当たる人がいなければ運用も実行も出来ない。適任者があってはじめて新制度や妙案も実行できるものであるから、人こそが第一の宝である。己れ自分自身が、そういう人間になる心がけが肝要なことである。


| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=4804 |
| 社長日記 | 09:24 AM | comments (0) | trackback (0) |
84年目の二・二六事件BSNHKを観て
二・二六事件(にいにいろくじけん)は、1936年(昭和11年)2月26日から2月29日にかけて、皇道派の影響を受けた陸軍青年将校らが1,483名の下士官兵を率いて起こした、日本のクーデター未遂事件であります。 この事件の結果岡田内閣が総辞職し、後継の廣田内閣が思想犯保護観察法を成立させた。事件は、戦争の足音が聞こえ始めた頃のことでした。

国会議事堂、赤坂、六本木、首都・東京の中心部を戦車が走り、銃剣をもった兵士が占拠、市民1万5千人が帝国劇場等に緊急避難。小説でも映画でもない、実際に起きた出来事です。これまでは、陸軍が事件後にまとめた裁判資料が主な公文書とされていましたが、なんと、事件発生から収束まで同時進行で、詳細に記録した公文書がこのほど見つかったのです。

公文書を残したのは、日本海軍でした。事件を起こした陸軍の様子や天皇の状況まで、極秘情報を克明に記していました。それだけではなく、実は海軍自身が事件と深い関わりがあることまでも、極秘文書には記録されていたのです。陸海軍は共に日本国軍ですが、ある意味予算取りや天皇からの信認などでは明らかに敵であります。

私たちが知る歴史は、一断面に過ぎなかった訳です。NHKは、「二・二六事件」の一部始終を記した、「最高機密文書」を探し出したのです。1936年2月、雪の舞う東京での重要閣僚らが襲撃された、近代日本最大の軍事クーデター。最高機密文書には、天皇の知られざる発言や、青年将校らと鎮圧軍の未知の会談、内戦直前だった陸海軍の動きの詳細など、驚くべき新事実の数々が記されていた。事件の全貌に迫る「完全版」が放映されていました。

二・二六事件に至るまでの数年は、軍による一連のテロ行為やクーデター未遂が頻発した時期でもありました。最も顕著なものは昭和7(1932)年の五・一五事件で、この事件では若い海軍士官が犬養毅首相を暗殺した上に、各地を襲撃した。この事件は、将来クーデターを試みる際には、兵力を利用する必要があることを、陸軍の青年士官たちに認識させた点で重要であったといえる。

二・二六事件をおこした彼らは、かねてから「昭和維新、尊皇斬奸」をスローガンに、武力を以て元老重臣を殺害すれば、天皇親政が実現し、彼らが政治腐敗と考える政財界の様々な現象や、農村の困窮が終息すると考えていた。そのうえで、彼らは陸軍首脳部を経由して昭和天皇に昭和維新を訴えたが、天皇はこれを拒否した。

天皇の意を汲んだ陸軍と政府は、彼らを「叛乱軍」として武力鎮圧を決意し、包囲して投降を呼びかけた。叛乱将校たちは下士官兵を原隊に復帰させ、一部は自決したが、大半の将校は投降して法廷闘争を図った。しかし、事件の首謀者達は銃殺刑に処された。詰め腹を切らされた。

事件後、軍部が急激に力を持ち、日本は戦争への道を突き進んでいきます。事件を他人事としてではなく、私たちの時代にもつながる、忘れてはならない記憶として、ご覧いただければ、制作者一同、これほど有り難いことはありません。これは、NHKからのコメントです。新しい「資料」が出現して、歴史が少しだけ修正されていきます。

改めて二・二六事件を見て、陸軍の存在は今の安倍政権と酷似しているように感じます。野党議員が何をどう追求しても、木で鼻をくくるような答弁の仕方。安倍晋三首相の「丁寧に誠実に応対していく」という言葉とは裏腹に、「野党=世間」をなめきっている。長期政権の驕りが、垣間見える。「桜の会」も、天皇陛下主催の園遊会の向こうを張った行事であろう。

天皇陛下主催の園遊会よりも、自分が主催する「桜の会」の参加者が多い、それが安倍晋三首相の「鼻高」なのだろうか。今回の新型コロナウィルスに対する政府の対応にも、真剣さを感じない。世紀に一度あるかどうかの国難に、「好きにしたら」は危機対策が全く機能していない。安倍晋三首相の次は「安倍」だと言われるが、真剣に取り組むリーダーに私は期待するのです。

萬(ばん)民(みん)の上に位する(くらいする)者、己を慎み、品行を正くし、驕奢(きょうしゃ)を戒め、節倹(せっけん)を勉め、職事を勤労して人民の標準となり、下民(かみん)その勤労を気の毒に思うようでならでは、政令は行われ難(がた)し。然る(しかる)に草創(そうそう)の始めに立ちながら、家屋を飾り、衣服をかざり、美姜(びしょう)を抱え、蓄財を謀り(はかり)なば、維新の功業は遂げられ間(ま)敷(じき)きなり。今となりては、戊申の義戦も偏(ひとえ)に私を営みたる姿に成り行き、天下に対し、戦死者に対して面目無きぞとて、頻り(しきり)に涙を催され(もよおされ)ける。
南洲翁遺訓(読み仮名付)四

国民の上に立って政治を行う者は、先ず以て己を常に省みて、自分の行いを正しくし贅沢や奢りに流されず、節約をして無駄を省き仕事を立派に果たさなければならない。そして人民の模範となって、一般国民が其の仕事ぶりを気の毒だと思うようでなければ政治は行われないものである。

それなのに明治の始めの一番大事な時に、家屋を飾ったり、衣服をぜいたくしたり、きれいな妾をかこったり、自分の財産を蓄えること等を考えておったならば維新の成果を上げることはできる筈がないのである。

今となり省みれば、戊辰戦争をはじめとする大きな苦難や犠牲を払われたことが、不真面目な為政者の私事のためとなってしまった。こんなことで良いのであろうかと、戦死者をはじめとする先人たちに申し訳ないと言われ、しきりに涙を流された。


| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=4803 |
| 社長日記 | 09:51 AM | comments (0) | trackback (0) |
建築士定期講習令和元年度第5回
3年に一度、受講が義務づけられている建築士の法定講習。私も昭和62年に、建物の勉強の一環として当時はやっていた「木造建築士」を受験しました。私もいろいろな資格に挑戦しましたが、この試験が一番難しかったと言い切れるほどでした。実務経験もさることながら、学科試験はまだしも、製図は至難の業でした。

付近の同業者が、「建築士資格なくて建物を語るな」のような喧伝で、受験の雰囲気を煽っていました。その御仁は既に合格していて、後に続く若者(当時の)は大変だったのを、30年以上経過した今でもよく覚えています。本日の会場は、県文書館で駐車場の心配もいりません。第5回は、今年度最後の講習であります。

講習は「宅地建物取引士」の、5年に一度の法定講習と同じように、9時20分から16時45分まで、途中退席は禁じられています。最後には、「修了考査(テスト)」が1時間あります。どこがどうとは言い切れないのですが、前回に比べると、講義内容が違っていたように感じました。新築中心からリフォーム・リノベーションへ軸足が移っているようでした。新築では、CO2削減や省エネルギー対策が加わっていました。



専門的なことは別として、制度改正の大型版を紹介します。令和2年から建築士試験の受験要件が変わり、新しい建築士制度がスタートします。建築士人材を継続的かつ安定的に確保するため、建築士資格の受験資格を改めること等により、建築士試験の受験機会が拡大されます。若い時に受験をして合格を得て、後から実務経験を積んで登録となります。

具体的には、令和2年から「実務経験」は「免許登録(試験要件でなく)要件」となり、原則として、試験の前後にかかわらず、免許登録の際までに積んでいれば良いこととなります。さらに、改正建築士法の施行(令和2年3月1日)に併せ、実務経験の対象実務の拡大等の法改正の趣旨に応じた見直しを行います。

一級建築士を見れば、改正前は4年制大学を卒業しても実務経験がなければ、受験が出来なかったのが、改正後は大学を卒業してすぐに受験することが出来ます。当然合格率が上がると思います。合格から2年の建築実務の経験を経て、登録(一人前の一級建築士)となるわけです。更に二級・木造建築士にあっては、大卒の場合には、実務経験義務がなくなりました。

建築確認制度にあっては、平成17年11月に発覚した構造計算書偽装問題で、建築主事、指定確認検査機関のいずれの確認審査でも構造計算書の偽造が見抜けなかったことが指摘され、平成18年6月改正において、構造計算の審査の厳格かとして、構造計算適合性判定員等による審査(ピアチェック)が導入されました。

大事故とか、大火災、はたまた大震災などをきっかけとして、法律は厳しくなる傾向ではありますが、国産木材が江戸時代とほぼ同じくらいあるそうで、これを使う工法の開発もされています。新国立競技場でも豊富な国産木材が使われたのは記憶に新しいことです。それも全国から県産材を集めたと言うから、この利用がこれからの建築界を変えるかも知れません。「何が何でも鉄筋コンクリートでなければならない」という神話が、昔話になるかも知れませんね。



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| 社長日記 | 09:48 AM | comments (0) | trackback (0) |
第2回香川宅建協会研修会2020冬
毎年のことですが、公益社団法人香川県宅地建物取引業協会主催の冬の研修会が、本日と明日、高松会場と丸亀会場で開催されています。われわれの業界の規制法は、「宅地建物取引業法」ですがこれは昭和27年、田中角栄氏ら10名の国会議員が立法したものです。終戦後7年で立法化されたのは、それだけ国民の生活に密着した案件だったからだと私は思うのです。

よく「衣食住」と言われますが、衣はそこそこ流行を言わないなら、「着た切り雀」でも暫くは生きていけます。食も死なない程度に食べることは、そう難しくないことです。それに比べて住は、所有・賃貸はともかくとして住むところがないと困ります。ホームレスでも、段ボールなどで自分の居住空間を確保しようとしています。それほど住は、どうしてもいるのです。

今日の研修のメインは、民法改正の解説です。講師は、佐藤貴美弁護士です。売買契約に関することは、前回やっています。本日は、賃貸契約に関する変更箇所の解説であります。民法の債権編は、任意規定であって契約の当事者間で自由に決めて良いことになっています。従って、民法がどう変わっても、契約内容はそう変わることはありません。なぜなら、「人が暮らす」ためにこれまでもあったものだからです。



民法の抜本的な変更は、120年ぶりと言われています。一番の変更は「保証」に関するところです。古くは「連帯保証人」をとって、家賃の滞納を担保していました。しかし実際は、機関保証といって保証会社に保証を委託しています。今の時代、「連帯保証」は親兄弟間でもとりにくくなっています。

それが改正で、保証の「極度額」を決めなければ、保証は無効になります。入口でいくら保証するか決めるというのです。5万円であれば12ヶ月60万円、その倍であれば120万円まで保証するというモノです。保証はなにも賃料だけではありません。これを「根保証」と言いますが、建物を壊した場合も、連帯保証人が保証することになります。退去時の「原状回復」も保証人の責務であります。

更に心配すると、たばこなどの重過失で火事を出したらその責任も出てきます。火災保険や機関保証が、これから益々重要視されると思われます。勉強は必要ですね。われわれは大きな責務と誇りを持っています。


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| 社長日記 | 08:56 AM | comments (0) | trackback (0) |
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