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散歩で実感した龍雲地区の宅地区画増
先に小欄で書いたように、ルームランナーが故障して2週間、室内で歩くことが出来ず自宅周辺を散歩してみました。この龍雲地区は、高松市の『立地適正化計画条例』(郊外への開発を抑制する為、5M道路以上沿いでなければ20年7月以降は開発許可しない)のため、抑制される前の駆け込みで、数百の宅地画地が完成しています。地元の『龍雲中』は、高松市内有数のマンモス校と化しています。私が在校生つまり60年前は、新設『龍雲中』は老舗『紫雲中』の分校かと言われたモノでした。

この校区で宅地が増えはじめたのは、昭和50年代から始まった『高松市太田第二区画整理事業』だったと思います。区画整理事業は、その周辺の土地所有者が自らの土地を削って公共に提供し、道路や公園を整備するというモノでした。当初は大反対もあったと聞きましたが、結果碁盤の目のようなまちづくりが完成し、土地の価格が高騰し、土地そのものは減ったモノの総額ではプラスになって、今日を迎えています。

さらにこの校区に人気が集まったのは、高松琴平電気鉄道仏生山駅至近に、『高松市みんなの病院』が建設され、急性期病院(急性期病院とは、急性疾患または重症患者の治療を24時間体制で行なう病院のことで、病気の発症から回復期や亜急性期に移行するまでの期間における医療を提供します)としての役割を果たしています。この基幹病院新設の相乗効果として周辺には、新規の病院や医院が開業しています。







そんな拙宅から東西南北、どの方向へ歩いても区画数の差こそあれ、開発工事が完成し、建物の建築が進んでいます。ほんの一部ですが、これから造成工事(許認可済み)という現場もまだあります。平たく言うと、農地を売却しようと考えても、既存の接道は概ね4M道路です。それは至極当然で、法律(建築基準法)では4M道路が基本で、これまでは幅員4Mあるかないかの戦いでした。それを条例で、規制を付加したわけです。

道路・上下水道などインフラ整備を考えたら、これ以上郊外への開発は容認できないという高松市の考えも理解できます。平成の大合併で、高松市の行政面積も大きく拡大しています。50年前施工の水道管のやり替え、下水道管も、これから市勢全域におよぶと思います。であるならば、新規に上下水道網を拡大することは出来ないという判断は正しいと思います。そのため1年間の猶予を経て、現在はもうどうにもならない状況です。皮肉なことに、こうなったら売りたいという申し出が、沢山来ています。

人の世の常というか、出来る内は、「不働産屋の話しはあてにならない。議員さんに頼めばどうにかなる」と考える人も多かったのであります。因みに旧の市街化調整区域内の農地は、700㎡(約200坪)以内であれば農地転用つまり宅地として売却することが今も可能であります。それ以上の規模の開発行為(建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で、土地の区画形質の変更を行うこと)は、残念ながらもう出来ません。

従って今日現在、造成地が急増し、建物の建築が始まりまた既に完了した区画もあります。具体的数字は知りませんが、自らも関与していますが、これほどまでの数が必要かなと心配します。昨日の小欄に書いた『空き家』が増える反面、新世帯の新しい住宅が、これからも増えていきそうです。職場等の世代交代は、広い意味での『熟練工』が求められ、60歳定年と言われながら70歳ぐらいまでその期間は延びていますが、住宅は築後50年を待たずに使用停止、解体されるようになるのかもしれません。

いやいや人口増の昭和30年代からの住宅不足では、『スクラップ&ビルド』が常識でしたが、これからは親の住宅は居住者がいなくなったらそのまま放置されるかもしれません。宅地が人口減で余ることになれば、わざわざ解体してまでその土地を使うことをしなくなる、つまり空き家が無尽蔵に増えることが心配されています。そういう視線で新しい宅地区画を見ていると、朝日がやけにまぶしく見えてきます。



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| 社長日記 | 09:01 AM | comments (0) | trackback (0) |
電気工事のための珍しい停電
四国電力送配電㈱から、『停電のお願い』で、10月25日(月)午前9時00分から12時30分まで、停電すると告知する書面が届いていました。電気工事のための停電なんて、珍しいなと思いながら眺めていました。偶然ですが前日の夕刻、車からの荷物の搬出でかみさんに呼ばれ、明日の工事予定の横近くを通りかかりました。

現場監督のような立派そうな人から、『明日ご迷惑をおかけします』と声かけられ、「いやいや電気は生活のインフラですから、安定供給をお願いします。ないと生きていけません」と私も頭を下げました。明日の準備として、電柱の根元を掘り返していました。電柱も今では木柱から鉄筋入りのコンクリート柱になっていますが、それでも寿命があって交換するというのです。私はそのまま拙宅へ入ったのですが、その前に作業者との会話が聞こえて来ました。

「ほらお客様も期待して、応援してくれている。あなたが掘っている穴は、安定供給の要だ」と監督者が言うと、うなずいて彼は穴掘りを続けていました。昔、英語の先生に言われたことがあります。米国のある街の穴掘り現場を通りかかった人が、「何をしているのですか」ともちろん英語で尋ねる。最初に聞かれた穴掘り人は、「穴掘っとるのに決まっているが」と答え、次の労働者は「この暑いさなか、余計なことを聞くな」と怒ったという。

懲りない通行人は、次の人に同じ質問をした。その人は、「よく聞いてくれました。ここには立派な教会が建つのです。私はその大事な基礎の穴を掘っています」。そう答えた男は、後にこの街の市長になったとさ。中学生の私にも、にわかに信じられない話しでしたが、今となっては『考え方』がすべてを決めると教えられ、あの時の話しもまんざら作り話ではなかったのかと思い直しています。

朝は工事が始まりそうだったので、私もかみさんも手早く外出の用意をして、慌てて拙宅を出ました。われわれの車が、工事車両配置のため邪魔になります。そして本日25日12時15分頃、昼食のため帰宅しました。印鑑証明を仏生山コミュニティセンター内の高松市出張所に申請し、車をここに置かせてもらい、徒歩1分で帰宅しました。ところが、電気がつきません。「そうかまだ停電中か」、あらためて電気の有り難さを痛感しました。

運悪く小雨模様、工事関係者は大変だろう。暗がりのまま、入室。ホームセキュリティは停電で、警備不能と携帯に架電あり。こんなにも暗い家だったのか。IH調理器は動かず、非常用のボンベガスを使ってお湯を沸かします。蛇口のお湯は少し出ます。電気給湯器のお湯が残っているのでしょう。それでも当然、ボイルするまでの温度にはなりません。

冷蔵庫も、いつものようには開閉しません。強引に開けても、室内ランプは灯りません。それでも出し入れは出来ます。究極はテレビと室内灯がつかない。もちろん床暖房も、使えません。室内が暗いと、寒々と感じます。ウォーキングマシンも使えません。お茶漬けを食べて、早々に帰社します。その前の12時52分、やっと通電しました。電気の有り難さを痛感しました。

この間僅か30分のことでしたが、電気がなければ非常に不便ですね。これが長時間に及ぶと健康被害、さらに長期間になると生命の危険領域に入ります。今の時代、『電気様々です』。ここからが大切なことです。過日馴染みのオーナー様から、「入居者から電気がつかん」とクレームがあったとの一報。社員が飛んでいったら、入居者電気料金滞納のため止められていたとのオチ。電気料金は滞納のないように、ここが肝心要です。


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| 社長日記 | 08:48 AM | comments (0) | trackback (0) |
高松空き家相談員制度更新について
高松市内に空き家を所有する方が、不動産取引業者等に気軽に相談し、空き家の利活用や適正管理につなげることで、ひいては管理不全の空き家を抑制することを目的として、高松市は相談員制度を平成29年に創設しています。まもなく5年更新となる通知が届いて、その内容を本日小欄に書いています。相談料は無料ですが、その後具体的に貸すとか売るとかする場合には、別途仲介報酬を支払うことになります。

高松市の空き家の現状は、26年度の調査時の空き家件数5,868件(総建物数142,625件の内空き家率4.1%)であったモノが、30年度調査結果では8,289件(総建物数184,014件の内空き家率4.5%)に増えています。この間に2,421件増(41%増)で、この傾向は今後益々顕著になると予想されています。

また平成30年の空き家危険度判定ランクでは、
R 件数 割合 ランク説明
A 655件 8% 目立った損傷は認められない
B 2,088件 25% 部分的な損傷はあるが、危険な損傷は認められない
C 4,553件 55% 部分的な危険な損傷が認められる
D 652件 8% 建物全体に危険な損傷が認められ、放置すれば倒壊の危険性が高まる
E 248件 3% 建物全体に危険な損傷が激しく、倒壊の危険性がある
ちなみにDとEが『危険空き家』になる。後述の『特定空家』です。

相談員は、『宅地建物取引士』の資格を有し、資格取得後、一定の業務につき、引き続き5年以上の実務経験がある宅建業者が高松市と契約してその任につくことになります。タダにもかかわらず、市の実施する研修の受講を義務付けられています。このタダというのは、県下の市町全てで同じ扱いであります。資格者は、報酬がプライドではないですか。この一点だけが、市の見解と異なるところであります。

この高松市の動きに先立ち、県内田舎の市町はもっと早くから同じような相談員制度を導入しています。われわれ宅建業者の立場から言わせて貰えば、そこには『商品にならない建物』が圧倒的に多いのです。市町としては、放置していたらそれがやがて『危険空き家』となり、平成27年『空家等対策の推進に関する特別措置法』の施行により、後に述べるように『代執行』で市町が解体費を代払いして解体することになります。

それ故に、空き家対策の2本柱(<利活用の推進>と<管理不全の解消>)と位置づけて、高松市も所有者責任を前提として取り組んでいます。建物はご案内の通り使わないと朽ち果てるのも早く、逆に使ってやれば築年数の限界を超えて立派に機能するモノです。まだ使えるモノが解体されるのは、残念です。事業用はともかくとして、居住用は住む為の建物ですから、使う人が現れたら寿命は限りなく延びます。

『空家等対策の推進に関する特別措置法』の中では、倒壊等の危険性が高く、防災・防犯・衛生面の支障が著しい空き家は、『特定空家』として市が認定した建物は、助言指導→勧告→命令の後に、先に述べたように『代執行(所有者に代わり市が解体)』し、危険を取り除くことになっています。勿論その代金は、金利を付して請求されます。もはや、死んだふりは出来ない状況になっています。

なお『高松市老朽危険空家除却支援事業』として、解体のための補助制度や、『高松市空家改修補助事業』として補助金制度や、『高松市安心あんぜん住宅事業』の各種補助制度もあります。3番目の制度は、『既存住宅状況調査(インスペクション)ですが、予算の関係であしきりもあるようです。新しい建物がどんどん建築される一方で、解体を余儀なくされる建物があちらこちらで散見されます。


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| 社長日記 | 09:14 AM | comments (0) | trackback (0) |
魔の箱根駅伝予選会2021
第98回東京箱根間往復大学駅伝競走大会(来年の正月2・3日)の予選会が23日、東京都の陸上自衛隊立川駐屯地周回コース(21.0975㎞)に関東の41校が参加して行われ、各校上位10人の合計タイムで、10校が出場権を獲得した。出場枠内の10位が国士舘大学、枠外の11位が拓殖大学だった。ここが私の言う『魔の線引き』で、本戦のシード校の当落ラインより苛酷であります。それで私は『魔の』と呼んでいます。

順位はわが明治が1位でしたが、これは私には織り込み済みのことで、更に言えば予選会に出場していることすら、大いに反省すべき材料です。私は今年正月の第97回大会で、明治が10位のシード校を外れたのを見て、『大学陸上部駅伝窓口』に寄付をしました。これまでも大学へはほんの少しだけ寄付していましたが、ここまで窓口を絞ったのは初めてです。

OBとして、文句を言うことは簡単です。であるならば、われわれは何が出来るのか。残念ながら、私は多少の寄付をするしか激励策を知らない。寄付のお礼に『観戦応援ガウン』(正式に何というか知らない)を送ると書いていたが、まだ届かない。高松でのスポーツ観戦にそれまでいるとは思わないが、それでも後輩と同じモノであるなら私もパワーを頂ける。

今日はBS日テレで、この予選会を観ました。新型コロナウィルス対策として、周回コースの無観客でタイムを競うのでありますが、そもそもこれだけ有名な競技会に41校(チーム)だけの出場は、少ないと思いませんか。その秘密は、箱根駅伝が『関東陸連』加盟大学だけで開催されるからです。全国の大学へ参加枠を拡大せよとの要望は多いのですが、今のルールでは『関東陸連』加盟校だけの出場であります。

激戦で明大は、日本勢2位となった加藤大誠を軸に10時間33分22秒で2位中大(中央大学)に4分超の差をつけた。3位以下は、日体大・山梨学院大・神奈川大・法大・中央学院大、そして8位に初めて駿河台大、9位専大(専修大)・10位が国士舘大。この10校が、正月2・3日の箱根駅伝に参加します。何度も繰り返しますが、拓大は11位に終わり、本戦連続出場が8年で止まったことになります。

予選会からの出場校は以上ですが、本大会は前回総合優勝の駒大を筆頭に、創価大・東洋大・青学大・東海大・早大・順大・帝京大・國學院大・東京国際大のシード10校とオープン参加の関東学生連合を加えた21チームが走ることになります。関東学生連合は、予選漏れしたチームから、個人成績の良かった個人がバラバラに選出されます。記録には残りませんが、彼らは母校のユニフォームで関東学生連合のタスキを掛けて走ります。

残念なことに前回総合優勝(別に往路優勝・復路優勝があります)の駒澤大陸上競技部駅伝選手に不祥事があり、この4年生エースが今年走れない状況に大八木弘明監督も頭が痛いところだと思いますが、駒大は選手層も厚く、アクシデントが逆にプラスに働けば、今年も駒大を中心に面白い駅伝が正月早々観られることに感謝し、楽しみにしています。年末からの準備、正月明けの大会ですから、毎年のことですが準備に携わる皆さまに敬意を表しながら、楽しみにして、年末まで私も精進します。


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| 社長日記 | 10:39 AM | comments (0) | trackback (0) |
四国新聞こどもニュース&スポーツ欄の伊能忠敬(いのうただたか)
21日(木)の13面こどもニュース&スポーツ欄に、伊能忠敬が特集されています。私も歴史教科書で知る程度ですが、伊能忠敬の生き様には、興味を持っています。過去に千葉県香取市・伊能忠敬記念館を訪問しようと、最寄り駅(JR佐原)まで行ったのですが、帰りの飛行機時間を計算して、駅で折り返したことがありました。駅前には、タクシーもいたのですが。

若くして伊能家(造り酒屋だったと記憶しています)の婿養子として精進し、傾いていた伊能家を再興し、50歳で家督を譲り、江戸へ出て測量技術を一から学び、私財を投入して蝦夷まで測量の旅をして、日本地図を作成した人物です。幕府からの支援もありましたが、当初は私財を多く出しています。男子の一生として、彼に学ぶところは大いにあると私は考えています。再度一日をかけて、伊能忠敬記念館へ行ってみたい。東京からだと、成田山新勝寺を参拝してそれから記念館だと、今から楽しみにしています。

さて四国新聞ですが、子ども用にふりがな付きのクイズとして、おもしろい情報提供をしています。伊能忠敬の測量隊が歩いた総距離は、約4万㎞(地球一周分と同じ)と言われています。伊能が使った『象限儀(しょうげんぎ)』は、緯度を測ったモノで、北極星など星の高度を測り、観測地の緯度を算出することでより正確な地図を作ることが出来たのです。現代の、GPSを利用した地図機能の先駆けです。

ところで世界図に初めて緯度や経度を入れたのは、2世紀頃にアレクサンドリアで活躍した『プトレマイオス』。アレクサンドリアは、カイロに次ぐエジプト第2の都市。海図に大きな影響を与えたのかと、私は考えています。また日本で標高の基準となる『日本水準原点』が設置されている付近の有名施設は、国会議事堂で、具体的には『国会前庭北地区』に設置されていると書かれています。

最後の一問、探検家マルコ・ポーロの『東方見聞録』で、中国の東約1500カイリに位置し、黄金や宝石に富むとされた島の名前は?『ジパング』ですが、英語のジャパンをはじめ、欧米で日本を指す言葉の由来となったのです。欧米では、特別の地(国)のように思われていたようです。それで徳川幕府の開幕以来、外国船があとを絶たなかったわけです。

新型コロナウィルスが収束しかかっている昨今、その理由はよく分からないようですが、一つには『水際作戦』ではないか。つまり、入国者を厳しく制限している成果のように思います。その影響で、オイスカ研修生の来日もままならず。とりわけ、『外国人技能実習制度』もここへ来て、曲がり角にあるように感じています。2~3年彼らの就労がなければ、また別の方法で労働力が確保される。

話を戻して、伊能忠敬の銅像が門前仲町の富岡八幡宮境内にあります。日枝神社、神田明神と並ぶ江戸の代表神社。姉弟で争い、有名になった神社でもあります。千葉の住まいを出て、このあたりで測量の勉強をして新たに全国測量に旅立する伊能像です。道路挟んだ向かいの場所に『田所史之味噌ラーメン店』があって、上京の際には比較的頻繁に行きました。その帰りは、必ず伊能忠敬銅像に手を合わせ、ひたすら頭を垂れていました。こんな人間に、私もなりたい。

2012年正月私が撮影したものです

富岡八幡宮境内に設置

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| 社長日記 | 08:57 AM | comments (0) | trackback (0) |
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