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2022,11,09, Wednesday
公益財団法人オイスカ四国支部幹事会が、9日(水)綾川町の四国研修センターで開催されました。そこの会議前の雑談で、最近の四国新聞に連載されている『高松中心部マンションラッシュ』記事に、多くの幹事が参加して賛否を論じています。高齢の方が、むしろマンション賛成派であったのには驚いた。ニューファミリー派は、もちろんマンション容認派であります。聞くとどの層も、マンションは住みやすそうと解答する。
私も不動産業界に籍を置くもので、全くの門外漢ではありませんが、マンションデベロッパーではないため、現場でのせめぎ合いは知りません。あくまでも第三者的見解ですが、林立しているイメージは否めない。需給のバランスは崩れているように思うのですが、建物別では競争も多いそうです。50年か100年か終焉の時期は分かりませんが、分譲した次の日から解体へ向かってカウントダウンが始まっています。 ただし認識は、「解体前には処分し、自分が解体費の負担をすることはない」と多くが考えている。マンションは、一戸建て以上に『立地』が重要だ。次にはマンションのステータスが問われる。勿論立地もステータスの中に含まれるが、ここでは立地は別のステージと考えてみる。マンションの持つ資産的価値を言わんとしているのですが、先ずはデベロッパーがどこか、施工業者はどこだと。 建物のグレードも言われる。規模と共に高さもステータスの要因の一つとなる。新聞記事にもあるように、高松のマンションは20階建てが横並びのようだ。確か21階建てのマンションは高松市にはない。敷地面積の条件に対して、『建ぺい率』『容積率』『高さ制限』等の建築基準法に市条例が加わる。京都市などは、条例で高さの上限が自ずと決まる。県内でも丸亀城周辺や、栗林公園周辺には条例で高さの制限がきつい。 規制をクリアして高く建てれば、おのずと販売戸室が増えて、収益性が向上する。次の分岐点は、60㍍を超えるかどうか。つまり21階で60㍍を超えると、夜間の航空機に建物の存在を知らせる航空障害灯の設置義務等が生じる。11階建て相当の31㍍以上は、非常用エレベーターなどが必要になるが、11階建てでは売れない。ここはコスト高になっても、クリアーせざるを得ない。 さらに30階建てを超える100㍍以上になると、ヘリポートが求められる。このように投資対効果を計りながら、デベロッパーは創意工夫をしている。一方火事などの災害を考えると、消防のはしご車は30㍍くらいですか。そうそう高松のマンションには、駐車場も必要だ。敷地が少ない場合には、機械式の駐車場も考えの一つだが、いずれにしても駐車場は必須。 またマンションと比較される『箱物』に老人福祉施設があるが、確かにこちらは、入居者用駐車場はさほどいらない。投資対効果は、こちらが優れているが、完成後の運営が大きな課題だ。人の問題だけで言えば、分譲マンションは管理人だけで良い。新築分譲マンションが完成したのを見ながら、いろいろ考える70歳のひとりです。 |