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2023,10,13, Friday
国税庁はマンションで新たに導入する相続税の査定ルールについて、2024年1月以降に相続などで取得された物件から適用することを正式に決めた。12日までに、通達を公表した。マンションの相続税評価額と、実勢価格の差を利用した『マンション節税』を抑止する狙いがある。これまでは、われわれ主催者側にいる人間でもこれはあまりにも優遇しすぎだと考えていました。
相続税等（相続税・贈与税）における財産の価額は、相続税法第22条の規定により、「財産の取得の時における時価による」こととされており、これを受け、国税庁では財産評価基本通達に各種財産の具体的な評価方法を定めています。財産評価基本通達に定める評価方法については、相続税法の時価主義の下、より適正な ものとなるよう見直しを行っているところですが、こうした中で、マンションの「相続税 評価額」については、「時価（市場売買価格）」との大きな乖離が生じているケースも確認されています。 また、令和５年度与党税制改正大綱（令和４年12月16日決定）に、「相続税におけるマ ンションの評価方法については、相続税法の時価主義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討する。」旨が記載されました。現在のマンション評価方法は、1階でも最上階でも、税務上の評価額は同じです。ご案内の通り、実勢価格は上ほど高いのが当たり前。この差があまりにも大きすぎて、『時価評価』の原則を逸脱していると封じ手が出て来ました。 区分所有に係る財産の各部分（建物部分及び敷地利用権部分。ただし、構造上、居住の用途に供することができるものに限る。以下「マンション一室」という。）の価額は、次の算式により計算した価額によって評価することとすると規定されました。 現行の相続税評価額 × 当該マンション一室の評価乖離率 × 最低評価水準０．６（定数）（＝重回帰式による理論的な市場価格） （注１） 「マンション一室」には、総階数２階以下の物件に係る各部分及び区分所有されている居住用部分が３以下であって、かつ、そ の全てが親族の居住用である物件（いわゆる二世帯住宅等）に係る各部分は含まない。 （注２） 評価乖離率が０．６分の１以下（約1.67以下）となるマンション一室は現行の相続税評価額×1.0とする。 （注３） 評価乖離率が１．０未満となるマンション一室の評価額は次による。 現行の相続税評価額×当該マンション一室の評価乖離率 （注４） 不動産鑑定評価書等に照らし評価額が通常の取引価額を上回ると認められる場合には、当該価額により評価する。 （注５） 令和６年１月１日以後の相続等又は贈与により取得した財産に適用する。 これまでの評価額は平均で、実勢価格の４割程度にとどまっていた。新たな算定方法の導入で、評価額は実勢価格の6割以上まで上がる見通しだ。この改正で、購買意欲が失せるかどうか、私はさほど影響しないとみています。 |