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2017,11,30, Thursday
30日、香川県産業頭脳化センタービル2階で、講師に同会専務理事の岡田日出則氏を招き、「賃貸管理と空室対策との結びつきと利益に繋がる極意」と題した、表題の研修会を開催しました。その後に、㈱宅建ファミリー共済井上敦夫課長代理にも話を頂きましたが、高松空港への見送りの関係で失礼しました。井上さんゴメン、来春の甲子園差し入れ、またあれば嬉しいな。浜田恵造香川県知事へも、分けるから。
協会は「全宅管理」と略称で呼ばれていますが、私は香川県支部の理事と業務企画委員として、中央での会合へ参加しています。本体が全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)10万社で、その1割1万社を目指しています。これから将来の動きは、この「全宅管理」が全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)をリードしていくように思います。 今日の岡田日出則氏の話にあったように、賃貸斡旋は江戸時代からあった業務ですが、現在に於いては、内見契約後に鍵を引き渡して業務は終了です。ここまでが、賃貸媒介(仲介)業務です。宅地建物取引業法にそう規定されていて、入居者からのクレーム・リクエスト等その後のすべては「管理業務」となります。しかし、この部分の法律がないのです。  ある意味野放しですから、管理業務を定義して実践している組織に属している宅建業者(免許が要らないから宅建業者とは限らないのです)と、そうでない者との間には、大きな差が出来ています。また昨今の空家問題も、売買仲介を期待するならまず賃貸仲介、その後の有償管理業務を手がけないと成就しないのです。 一部に於いては媒介業務の延長で、仕方なく次の入居付けを期待して「無償管理」をしている宅建業者も未だにいますが、真剣に速やかに処理をするには、どうしても「有償管理」をしていないと、どうしても「ついで業務」になってします。いや業務とは言えないと思います。「作業」と言った方が良いところでしょう。 今回の企画は、全宅管理に会費を払って入会している人への業務支援として計画しましたが、会員の参加が思うより悪かったもので、非会員にも参加の声がけをしました。総勢50名が来てくれていましたが、話を聞いた業者は、改めて「管理業」の将来に夢を抱いたことでしょう。特に若い業者さんには、是非参考にして、「自分流」のシステムを構築して貰いたい。  |
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2017,11,29, Wednesday
ＴＶコマーシャルで、板東玉三郎氏の肺炎予防を呼びかける「肺炎球菌感染症の定期接種」を見て、私の今年が、定期接種の年になることを知り、渡辺内科消化器科医院に相談しました。渡辺先生は、最近のありがたい顧客の一人です。と言いながら先生は敷居が高いので、奥さんに尋ねてみました。
と言うのも、香川県からの通知郵便物が手元にないのです。尋ねると再送してくれるというので、それを待って、行ってみました。要するに自己負担が2,400円で、肺炎球菌ワクチンの接種をしてくれるというのです。逆にこれの接種をしたら、5年間は有効で、この間に再度の注射は駄目よと言うシステムらしい。 私の場合にも、第2回目の接種は5年後の70歳の年に、また同じように接種するのだそうです。なぜ65歳以上は、肺炎予防が必要なのか。私からすれば、毎年お目にかかっている人間国宝がそう言っているからなのですが、広報では65歳以上の方が肺炎にかかると、命にかかわる危険性もあるからだとなっています。 肺炎による死亡者のうち、65歳以上の割合は97.3％にもなります。日本における主な死因は、1位が悪性新生物(がん)370,346人、2位は心疾患(心不全など)196,113人、3位が肺炎で120,953人、そして4位が脳血管疾患(脳梗塞など)111,973人となっています。1位のがんは広く認知されているところですが、2位4位の間に肺炎があるとは知らなかった。 その予防接種ですが、正直なところ私は流行のインフルエンザの注射さえしません。この10年で針を入れたのは、献血と検診の時だけで、針は大の苦手。それが子どもにも伝播して、私以上に怖がっています。孫にはこんなことにならないように、教育をしたいと考えています。また、だから健康なのだとも、思っています。 恐れていたのですが、これが痛くなかったのです。針も細くなっているのでしょうし、摂取量も少なくて、怖がる間もなく終わってしまいました。もちろん看護師さんの腕もあるのでしょうが。65歳・70歳・75歳、そうそう稲盛和夫塾長も今は85歳。忙しい合間を縫って、該当者の皆さん、特に私の同級生は初めての接種ですから、来年3月末までに忘れずに行って下さい、とは言いながらすぐが良いですよ。 |
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2017,11,28, Tuesday
27日17時から、高松市市民活動センター会議室(瓦町FLAG8階)で、表題の幹事会が開催されました。現在四国研修センター(香川県綾川町)で研修中の研修生の歓送会など、5つの議案が審議されて、その後近くの居酒屋で親睦会をやりました。会長も超多忙ながら、よくつきあって下さいます。
今日の議案の中にも、「パプアニューギニア報告」があり、本部作成の資料に基づき、本日は私から説明をさせて頂きました。オイスカラバウルエコテック研修センター開設30周年記念式典参加や、子供の森計画参加校のセント・ジョセフ訪問及び165本の植樹、また南太平洋戦没者の碑(オイスカが日常的に掃除をしている)慰霊などを報告しました。 私がオイスカに入会してからは、まだ5年程度。坂出推進協議会の坂出白峰ＬＣの石井淑雄氏に勧められて、ライオンズクラブの付き合いで、仕方なく入会しました。従って会には、年に1･2度程度の参加でしたが、昨年突然に高松推進協議会へ転籍するように言われて現在に至っております。 高松推進協議会へ転籍してすぐに、副会長を拝命しました。四国旅客鉄道株式会社取締役会長・泉雅文氏が会長だから、よろしく補佐するようにという注意書がついていました。この泉雅文会長とは馬が合うというか、すぐに親しくなりました。口は悪い人ですが、腹の中は真っ白のようです。 そんなことで、四国支部(石井淑雄支部長)の幹事会にも出席するようになりました。そこでラバウルエコテック研修センター開設30周年記念式典があること、本部や富山支部などから40～50名が参加すると言うので、私も一生に一度のチャンスとして参加することを決めて、そして行きました。 意を決して参加というのは、もう３年前になりますか、明治神宮大会へ出場する高松商の応援に、３試合の予定を入れてホテル飛行機を予約して行った時以来の決心です。この時もすべてをキャンセルして、迷うことなく、ある意味一生に一度の機会だと覚悟して行きました。ラバウルもそうです。しかしあんな猛暑の中で、日本人は戦ったんだと畏怖の念を抱きました。 私も65歳になって、残り20年。同窓会も覚悟して、できる限り行きます。仕事も仕上げの周期に入ってきました。一日一日を度真剣に、悔いのないように楽しく生きてみたいと考えています。幸か不幸か、目の再手術が12月に予定されています。決して体調等も順風満帆ではありませんが、騙し騙しながら、共存共栄で20年間歩んで参ります。 |
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2017,11,27, Monday
公益社団法人香川県宅地建物取引業協会では、新規開業者のためのセミナーを開催しています。今年2度目のセミナーには、8名が申込みをして本日は6名が、香川県不動産会館へ足を運んでいました。開講当初は40～50名を迎えていましたが、このところ景気が良いのか、参加者が減っています。
セミナーは昼から2時間の予定ですが、「１．不動産業界の現状と今後の展望」を不動産鑑定士&取引士の松岡良幸氏が、「２．創業融資制度等の説明」を日本政策金融公庫から萩森学治氏が、「３．現役不動産業者の体験談」を大西不動産の大西一正さんがそれぞれの時間内で、坦々と話しています。 暴騰の松岡良幸氏の話で、「こんな優しい業界は他に例がない」から始まり、「どんなに大きな不動産業者でも、独占寡占は出来ない」と実態を上手く解説していました。私も全く同感です。不動産業者には、処理する件数には差がありますが、人脈中心の営業ですから、まっとうな人生を送っていた人は、必ず案件が来ます。だから私のような業歴の比較的古い者も、新人業者とはフレンドリーな関係が欲しいのです。  その分松岡良幸氏も言ってた通り、初回は教えます。個人になるか団体になるかは分かりませんが、困った時には声を掛けて下さい。今からはこれまで以上に、「高度な知識と豊富な経験」が求められるのですが、高度な知識は個人の努力が必要です、豊富な経験は開かれた業界の気風が共有されると、大きなアクシデントは避けられます。 松岡良幸氏の話が続きますが、松岡氏が文部官僚を辞して帰省し、開業したのが1998年(平成10年)で、その頃の高松市丸の内、西日本放送東の公示地「高松5-18」の価格が388,000円／㎡(約128万円／坪)で、2016年昨年の同地点の公示地価格は152,000円／㎡(約50万円)と、何とこの18年間で61％の下落率。 日経平均は、同じ1998年3月3日の最高値17,276円で、2017年3月9日の終値19,318円と、1998年当時より上昇しています。景気が回復しているのに、地価の上昇が見られない。しかし、回復の兆しは見えています。前述「高松5-18」の価格は、平成27年度から下落が止まっています。 価格は下がっていますが、受取報酬額＝価格(契約金額から報酬額が決まる)×件数ですから、一方件数はどうなっているか。香川県下の平成17年の取引件数は8,000件だったのに対して、平成27年は9,258件で28年は1万件を超えています。どうにかなると、松岡氏は訴えています。 話の展開が荒っぽい松岡氏の次のテーマは、食えるか食えないか？入会後数年での廃業者は、ほとんどいない。私も協会の入会審査委員会のメンバーですが、退会者の多くは高齢化の廃業が圧倒的に多いのは事実です。 また開業のコストも、他の業界に比べて、圧倒的に低いのです。一番の高額出費は供託金1,000万円ですが、これも協会と車の両輪をなす「保証協会」に入会することで60万円ですみます。もちろんこれらの入会のために入会金や会費も発生しますが、先の60万円を含んで協会に支払うのは150万円程度です。 さらに廃業が少ない理由が続き、従業員不要、美しい事務所不要、ハイテク不要、事務所も自宅兼用も可です。しかし私は、パソコン1台程度とFAXは必要だと思いますが、それにしても10万円もあれば揃います。分譲業者は現物を売るのですが、宅建業者は情報を売ります。イニシャルコストが、全く違います。 そして私は一番大きいメリットは、「定年がなく終生現役」だと思います。もちろん本人の、誰にも負けない努力は不可欠ですが、頭と足がしっかりしていたら、80歳でも90歳でも現役続行です。仮に今50歳で脱サラするとしたら、受験勉強も大変ですが3年やれば合格します。その後30年40年使うとなれば、投資対効果は十分採算が合うと思います。 特に、女性の活躍を期待します。売買担当者は男性でなければ務まらないというのは遠い過去の話、今では賃貸仲介も売買仲介も、女性パワーが炸裂しています。これからの健康長寿を考えるなら、宅建業への新規参入も有りかなと思います。 |
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2017,11,26, Sunday
たまたまですが、母校のネタが続き、恐縮でございます。概ね3年ごとに明治大学マンドリン演奏会が、香川県でも開催されている。次の演奏会が、来年平成30年3月2日(金)18時から、香川県民ホール大ホールで予定されていて、そのチケットの販売が始まりました。私にも30枚のノルマが課せられ、パンフレットの広告も毎回枠が用意されています。
明治大学マンドリン倶楽部は、明治大学現役学生のマンドリンオーケストラによるアマチュア音楽団体である。 特色として、1つは「迫力」、もうひとつは「レパートリーの広さ」が挙げられる。レパートリーはクラシックから童謡・民謡歌謡曲等の日本の音楽、そしてラテン・フュージョン・ロック等のあらゆるジャンルの音楽と他に類のない幅を持ち、現在も常に新しい音楽を取り入れようと挑戦している。 演奏活動も普段は関東近郊の都市で土曜・日曜に精力的に行っているが、長期休暇になると、春休みには中国・四国・九州地方、夏休みには北海道・東北地方と近畿・北陸・東海地方へと演奏旅行を行って全国の人々に親しまれている。また４年に１度、さらに遠くアメリカ・中国を始め海外まで演奏旅行を行っている。2018年はイタリア公演を行っている。以上が、公式ホームページに記載されている内容の一部です。  明治大学校友会香川県支部が主催するものですが、香川県支部は、東京五輪の2020年ですから今から3年後に、校友会全国大会の役回りが入っています。今年11月は、沖縄で開催されて玉越浩達香川県支部長夫妻が参加されて、多いに刺激を受けて帰って来ました。私は行っていないので何も言えないのですが、副支部長ら執行部は行かないと段取りが出来ないと心配します。 今年のマンドリン演奏会は、そのための準備会等の費用捻出も予定に入っていて、これまで以上の収益性が問われています。より沢山のチケットを販売して、その上、出費を減すことにしています。従って今年は、ゲスト出演がありません。第1部古典音楽、第2部古賀政男メドレー、第3部魅惑のマンドリン。 チケット価格は全席自由で2,500、高校生以下は無料となっています。 |