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2022,09,14, Wednesday
葉梨康弘法相は12日、老朽化した分譲マンションの建て替えや修繕を促進するため、区分所有法改正などの検討を法制審議会に諮問した。災害からの迅速な復興を目指し、被災マンション法の見直し検討も諮問。建て替えなどを決意する時に必要な、部屋の所有権者の合意要件緩和を議論する。私など現場にいる人間からも、現行法は厳しすぎて運用が出来ないとの意見が多い。
老朽化が問題化しているマンションの建て替えが困難にもかかわらず、周辺ではまだまだ新築分譲マンションの建築が目白押し。もう要らないと思う戸数の、供給が続いている。預貯金金利の低下と共に、私的年金対策としてマンション･アパートのオーナー業が、流行っています。1棟は数億数百億円とかさむが、区分所有の１戸であれば、２～３千万円で購入が出来る。 マンションも購入の第一条件は『立地』で、仏生山町内でも、高松市立病院である『みんなの病院』近く、ここはコトデン仏生山駅至近ですが、ここにも新しいマンション建設が始まっている。町内に３棟目の分譲マンションで、その立地は僅かだが徐々に上がっている。ここは市民病院のドクターや看護士検査技士等、医療関係者の垂涎の的と言われている。歩いて通勤でき、遅くなっても不便はない。 このような買う側の個別の要件から、また売る方の開発業者の年間計画から、新築マンションはまだまだ建設されそうだ。しかし報道されているように、老朽マンション建て替えは、諸般の事情からなかなか前へ進まない。区分所有法があるが、私は自分たちが決めた法律に、自分たちが縛られているように見えてならない。 マンションの老朽化は、『建物の老朽化』と『所有者の高齢化』という二つの老いの深刻化が指摘されている。国土交通省の調査では、2021年末時点で築後40年以上の物件は全国に約116万戸。20年後には、425万戸になると試算されている。18年の調査によれば、所有者の所在や連絡先が分からない空き室があるマンションの割合は3.9％。築後40年以上の物件に限れば、13.7％にも及んでいる。 現行法では、建て替えで5分の４、共有部分の変更工事などで4分の３の同意が必要。これが厳しすぎて、実際には手が出ない案件が散見される。検討案では、所在不明者を議決から除外したり、合意要件を4分の3に縮小するなどが想定されている。法制審議会で大胆な改革案が出てくるとは思えないが、期待は膨らむ。 私は明治から150年、マンション建築から75年、老朽化も問題になっているが、不動産登記にも抜本的な改革が必要だと思う。言われているように、『登記の義務化』は絶対要件だろう。どこの誰が所有しているか定かではない状態は、日本国内での地域コミュニティは成り立たない。つまり違和感が大きい訳だ。落ち着かない生活環境は、自然由来ならまだ仕方がないが、人間が創り出すモノには知恵が要ろう。 もう一つ分筆測量のやり方も、改善が求められる。仮に50坪の住宅用地を大きい土地から分筆する場合、大きい土地が仮に300坪であれば、この300坪自体が間違いないか確認して、そこから50坪を分筆する。15年前までは、新しく出来る50坪を測量したら良かったが、今は全体の300坪をまず測量する。すると現況と合わない場所が出てくる。ここを訂正してはじめて、50坪の測量が出来る。こんなバカなことへの負担を、国は国民に要求している。生活困窮者に5万円ほど提供する前に、国が整備すべき仕事だと思うが、みなさまはどうお考えでしょうか。 |