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地価上昇というが地方ではあり得ないと独り言
国土交通省がまとめた2018年の地価調査(基準地価・今年7月1日現在)は、全国平均が全用途で27年ぶりに下落から上昇に転じたと報道されている。本日私も、商業地の土地をお持ちの地主さんから電話を貰った。価格についての相談であったのですが、最後に、「仏生山町は市民病院が来て、地価上昇ですね」と尋ねられた。私の立場では辛いのだが、「残念ながら横ばいで上がることはない」と答えたところであります。

報道では地方も上昇という活字が踊るのだが、それは札幌・仙台・広島・福岡などの政令都市を中心とした地方都市の話しで、高松のような中核市にまでは、プラスの要因は少ない。それでも高松でさえ、「ドーミ・イン」や「クレメント・イン」のような中規模のホテル建設が進んでいる。すべてが土地の購入ではないが、インバウンド効果は、北海道の倶知安町など田舎市町にも一部及んでいる。

かたや、地価上昇が景気好転から来ているという説もあるが、これはにわかに信じがたい。産業構造が大きく動き、自動車や太陽光など基幹産業は生産基地としての工場、販売基地としてのオフィースビルも必要だが、液晶TVや白物家電の生産地は、働く機会さえ奪われている。香川県でも、坂出市のコスモ石油工場が、千葉県に統合されて久しい。

横浜や尼崎など、首都圏や大阪圏の周辺、その区画数200~300という大規模団地でも、過疎化が進んでいる。住んでいる家が2~3割、そして住民の年齢が後期高齢者、また独居老人であることが共通項で現存している。昔のベットタウンで、当時の購入価格が8千万円、確かに一時的には1億円の評価も付いたところでも、今は2千万円でも売れない。

私は人口増がないところの地価は、まず値上がりしないと考えている。住宅地で、高松市内南部の多肥上町・多肥下町などは小学校の校舎が足りずに増築が進んで、校庭が別の所に新設されるような現象が起こっている。これは田んぼを潰して宅地造成が原因だが、それでも横横へ広がる宅地開発は、ほぼ同じ価格で広がっている。

平成3年のバブル崩壊までの土地神話は、もうどこにもない。当時の「取引事例比較法」で、あそこが坪10万で売買されたから、ここは坪11万円だ」とはなっていない。あそこが10万円なら、ここも10万円となっているのが現状だ。そして30年前に購入していた大規模団地の1区画、当時1500万円で購入したものが、最近売買した価格は750万円。

価格は相場、その時代の価格で売買される。これは商取引の原則で、どうすることも出来ない。しかし、不動産業にたずさわる者の一人として責任を感じる最近の自然災害。もっとも自然災害自体は、人知ではどうすることも出来ない問題だが、宅地造成工事で火山灰を含んだ泥弱な土を盛土したり、山の麓深くまで開発して、昨今の想定外のゲリラ豪雨だったり、地震による液状化現象を招いたりしている。

過去の経験や法律に基づいてなされる工事で、法規面では問題ないかも知れないが、倫理面ではどうだろうか。自分で住んだり、家族や親戚に奨めるだろうか。食べてなくなる商売ならまだしも、われわれの仕事は、「残る」という側面を内在している。もちろん、利益を上げながら従業員を雇用し、納税や社会貢献に繋がるというプラスの仕事であれば良いのだが、手がけた土地が災害地のようになれば、そこには建物が建っていて、購入者の人生まで壊してしまうことになりかねない。


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| 社長日記 | 09:42 AM | comments (0) | trackback (0) |
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