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四国地区不動産公正取引協議会研修は松山
25日(金)松山市内のホテルで、標題の研修会がリアルで開催された。各県持ち回りで年数回開催されているが、懇親会が行われたのは2年ぶり。各位ともに、「久しぶりだね」の声が飛び交います。この組織は、四国内の全宅傘下の4団体と全日傘下の4団体の役員が集まっています。研修は、第1部が愛媛大学教授・前田眞氏による『愛媛県の空き家の状況と課題そしてこれから』と題した身近な問題定義でした。

空き家問題は4国四県肩を並べてワースト、つまり空き家が多い県であります。徳島県が全国4位19.5%の空き家率、5位が高知県の19.1%、愛媛県は全国7位18.2%、私の居住する香川県は8位18.1%となっています。全国平均は13.6%で、全国ワースト1位の山梨県は21.3%あります。予想通り長野県が続きます。

日本全国大なり小なり空き家が増えていて、これの利活用が求められています。平たく言うと、使える空き家はリフォーム工事や「リノベーション」をして自己使用したり賃貸したり、最終的には売却もあるでしょう。そうでない空き家は除却(解体)となりますが、所有者や相続人の懐具合で放置される最悪『特定空家』になって、周辺に悪影響を与える空き家も散見されるようになりました。

『なぜ空き家が増えるのか』の問題提起での事例提示は、人口減少化でなおかつ子どもたちがそれぞれの住宅(所有賃貸問わず)を持つことから、生家が両親の使用がなくなって空き家になる傾向があります。親と同居する子どもは、まずいません。一丁前の男子(現代は女子も)たるもの、自前の住居を構えて一丁前と言われるのかな。いずれの理由からも、結果二世帯同居はありません。

また前田氏は、新築重視の施策と消費者意識として、新築優遇税制などについても触れていました。新しもの好きは、人の常、何も若者層に限った嗜好ではありませんが、もう少し『中古住宅』の利活用を奨めるべきだとも話された。国も既存住宅(=中古住宅)のインスペクションと呼ばれる「建物目視検査」を行うよう、推奨し誘導しています。既存住宅の今日現在の姿を専門家が客観的に評価して、レポートします。

極端に言えば、「洗面場の床がたわんでいるので修理代として50万円値引きします」従って売買価格は〇〇〇万円です。というような交渉が行われ、買主も問題箇所を承認しての価格決定で購入します。その延長線上で、『既存住宅瑕疵担保保険』も整備され始めました。

人間が年をとるように、居住用建物も築古になります。私は日本の住宅の寿命が、100年時代到来となるように、築後30年60年90年といった節目頃に手を入れるような、社会情勢の変化等に対応した持続可能な”まち”にするためには、ひとりひとりの意識の向上と転換が必要だと思います。

第2部は、『不動産広告の規制と改正される表示規約の解説』について、公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会から佐藤友宏氏を招いて、宅建業者に義務付けられた、広告規約・表示規約に関しての講義がありました。毎回この話を聞くのですが、不動産に関しての規制の多さにあらためて辟易します。それだけ不動産の購入には、より一層慎重な情報開示・理解が求められ、誤認されることがないように心がけたいと思いました。

開催県の小林会長昌三会長







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| 社長日記 | 08:56 AM | comments (0) | trackback (0) |
ウクライナのゼレンスキー大統領が初の国会演説
3月18日(金)の小欄で紹介したように、ロシア侵攻が激しくなるウクライナのゼレンスキー大統領が日本時間23日午後6時から、日本の国会でオンラインを通じて初めて演説した。いつも見慣れているTシャツ姿でなく、上着を着用し、日本人や日本国会に敬意を表しているように映った。当然にように、侵攻を続けるロシアへの経済制裁の継続を要請した。もっと激しい要求が飛び出すのではないかと、私も心して聞きました。

オウム教団によるサリン事件の記憶が残る日本国民に、「ロシアがサリンなどの化学兵器を使った攻撃を準備している」と危機感を表明した。またロシア軍のザポロジェ原発への砲撃に触れ、国内の原発が危険な状況にあるとも訴えた。東京電力福島第一原子力発電所事故を経験した日本人には、危機感がふつふつと沸き上がる。

またウクライナでは、殺された国民を葬ることも出来ないと、先祖崇拝が基本の日本人の心にも訴えた。ゼレンスキー大統領のロシア侵攻から1ヶ月間のカメラ越しの会見は、もともとエンタティナだとしても、オスカーの主演男優賞なみの手腕だ。聞く者を、ウクライナ応援に駆り立てる演説に驚く。声のトーンが低く、ゆっくり話す話し方も、聞く者を魅了する。

『政治家は言葉』からと言われますが、ゼレンスキー大統領の発言を聞いていると、まさに言霊を感じます。背景に、大国の悪人から責め立てられる小国の戦士、いじめられて可哀想な大統領という一面と、大国に刃向かう堂々とした戦士の一面が垣間見られる。開戦から1カ月が経過し、何としても1日も1時間でも早く終わらせないとウクライナロシア両方のかけがえのない命が失われる。結果地球が壊れ、人の心まで崩壊してしまう。

私はゼレンスキー大統領がもっと具体的なお願いを日本にするように危惧していたのですが、具体的な希望はなかったように思います。それだけに日本人が考えて、行動することが求められている。『日本のリーダーシップに期待する』とのコメントは、これからの日本のあり方が世界に問われているように思います。これまでのような2国間交渉が、コロナ下では、交涉の前段から世界監視の舞台で演じられる。

新型コロナウィルスの感染拡大に伴い、世界の動きが畏縮しているなかで、このような舞台が整えられるのはあくまでも副作用だが、今まで直接会って密かに会談する外交スタイルが、公衆の面前で行われるようになる。確かにアフターコロナは、これまで人類が経験したことのない外交スタイルが定着しそうだ。世界中の人々が、公明正大な外交を期待しているようだ。


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| 社長日記 | 11:17 PM | comments (0) | trackback (0) |
東電・東北電管内に電力需給逼迫警報発令
東京電力ホールディングス(HD)管内と東北電力管内で電力不足に陥る恐れが強まり、政府は22日初めて『電力需給逼迫警報』を発令した。皮肉なことに、数日前の小欄では四国電力送配電㈱が、管内での太陽光発電からの受電を一時的に止める『出力制御』(買い取り拒否)を行う可能性が、現実味を帯びてきたと報じられています。国民感情では、足りないのか余っているのか、「ハッキリせんかい」と言いたくなる。

先の小欄で太陽光発電の急増で、電力の需給バランスの維持は厳しくなり、今春中にも出力制御が行われる可能性が高まっている。つまり太陽光電力の買取を、一時的に休止することになる。しかしこれは四国電力管内での話しで、首都圏では今、電気が足りない。今回の電力逼迫の直接の原因は、16日東北地方で最大震度6強の揺れを観測した地震により、6基の火力発電所の停止が続いていることだ。3.11東日本大震災から11年が過ぎても、解決が遠い構造問題が横たわる。

22日午後2時過ぎに緊急で記者会見した萩生田光一経済産業相は、関係者に協力を求めながら、「だから原発発電が必要だ」とは言わないまでも、多くのフケを肩にためて、その顔には驚きと怒りが漂っていた。確か萩生田氏は、明大の後輩だったと記憶している。校風からやはり『前へ』が信条のようだ。

日本国中には8つの電力会社があって、各電力会社に不足が生じると他の電力会社の融通可能量から電力を分け合うことになっている。しかし国内には送電線間に周波数が東日本が50Hzと、西日本60Hzという物理的障壁が横たわっている。この間をやり取りするには、変換が必要になるが、国の融通能力拡充計画を策定中だが「10~20年程度かかる」見込みで、当面の対策とはなり得ない。

先の小欄でも書いたが、東電は相次ぐ不祥事で柏崎刈羽原発(新潟県)が再稼働せず、火力発電が供給力全体のうち約8割を占める。その火力発電所が先の東北地震で甚大な被害を被り、現在稼働が止まっている。こうなると休止中の原発再稼働がどうしても喫緊の課題となって浮上する。私はかねてより、原発は出来るところで再稼働し、時間をかけて原発廃止つまり代替電力を賄う手段をとるべきだと力説しています。

電力会社は常に需給に合わせて発電量を調整しているが、何らかの原因で均衡しなくなると、周波数が乱れて発電所の機器に負担がかかる。こうなると運転停止もありえて、最終的には供給管内全域が停電になる『ブラックアウト』につながる可能性も心配される。

かねてより小欄で主張するように、『電気の安定供給』がすべての基本です。非常用電源装置の拡充が一部で進んでいると言うが、非常用電源で1カ月・半年・1年と保つわけがない。何としても『電気の安定供給』をお願いしたい。あわせて国の抜本的解決指導が待たれる。一民間企業のコントロールミスとは、かたづけられない。


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| 社長日記 | 07:55 AM | comments (0) | trackback (0) |
国土交通省が公表した公示地価香川県内では2年連続下落
国土交通省が毎年3月の今頃公表する、1月1日時点の1平方メートルあたりの土地の価格。一般の土地取引や、公共事業用地を取得する際の価格の目安となっている。公的機関が公表する主な地価の指標はこの『公示価格』のほか、国税庁が夏に公表する『路線価(1月1日時点)』、都道府県が調べて国土交通省が9月に公表する『基準地価(7月1日時点)』がある。ここから1物(1つの土地)4価や5価と言われている。

しかしその中身はその土地の不動産鑑定士が調べて、依頼主(国や都道府県)へ提供している。従って同じ人やグループが算出するモノで、そうそう大きな差はないし、連続性を保っている。それぞれが、わが目的のために価格を求めているに過ぎない。無駄だと思う反面、鑑定士からは予算が少なくなったと嘆いている。しかしまだまだ改善の余地があると、私は思います。

さて県内の結果ですが、前年から継続調査した177地点の全用途の平均変動率は前年比マイナス0.7%で、2年連続の下落となっています。調査地点のうち下落が142地点、上昇が9地点と、新型コロナウィルス感染症の影響で下落地点が急増した前年並みの水準となっている。でも数字では下落と言うが、肌感覚では横ばいとして捉えています。

地価は電力と同じように、安定供給が好ましい。地価が値上がりしたとしても、自宅を売る人はまずいない。金融機関の融資に関係するという意見も聞くが、今の金融機関の査定は地価の評価ももちろんするが、それだけで融資額が決まるという査定はしていないと聞く。それであれば、なお地価は横ばいが理想と考えます。

過去には高松の商業地が四国一であることに力点を置く向きもあったが、今の四国一は愛媛県松山市の商業地にその座を譲って、もう20年以上になるように思います。地価が高いところは、固定資産税も高い。株価のように、少ない資本で高収益を上げる株が喜ばれる仕組みは、地価にも言えると思います。

収益価格と言って、その土地に建物等を建築し、そこから幾ら稼ぐかが近年の視点となっています。至近な例としては、高松市中新町の旧ガソリンスタンド跡地にホテルが建設されました。具体的な数字を見たわけではありませんが、新型コロナウィルスの感染拡大が治まり、ホテルが本来の稼働率に戻れば、恐らく収益性は高まると思います。専門家の立場にいる私も、地価の動向は横ばいがありがたいのです。


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| 社長日記 | 09:19 AM | comments (0) | trackback (0) |
佐渡金山の世界文化遺産登録議連発足へ
『佐渡島(さど)の金山』(新潟)の世界文化遺産登録の実現に向け、自民党有志による議員連盟が28日発足する。首相経験者や自民党執行部、派閥領袖らが参加を呼びかけ、国連教育科学文化機構(ユネスコ)への推薦を決めた政府を後押しするのが狙い。韓国が歴史問題を背景に反発する中、夏の参議院選挙を見据え保守層へアピールする思惑も透けて見える。『見える化』の一つとして、政府与党の意気込みを感じる。

議連の呼びかけ人には首相を務めた安倍晋三、麻生太郎、菅義偉の3氏のほか、茂木敏充幹事長や高市早苗政調会長、二階俊博元幹事長や森山裕前国対委員長らが名を連ねた。28日の設立総会で、議連会長に中曽根弘文元外相を正式選出する。中曽根弘文元外相は、第26回参議院議員選挙候補者の1人。群馬県選挙区、現6期76歳。中曽根康弘元首相のご子息だ。幼少期、高松に暮らした経験を持つ、高松縁人。

横道に逸れてしまうが、参議院議員選挙香川県選挙区は自民党から磯崎仁彦(64)現2期が立候補する予定。磯崎仁彦参議院議員は、内閣官房副長官を拝命し、東京に張り付いていて、帰省出来ない。週末県内で予定を組んでいても、突然『公務』が入り地元行事への参加が出来なくなっている。先の衆議院議員選挙の轍を踏まないように、秘書ら関係者はやきもきしている。磯崎仁彦氏には、再度国会で仕事をしてもらいたい。

佐渡金山を巡っては、政府が推薦見送りを一時検討し、巷の噂では安倍晋三元首相が岸田文雄首相に直接アピールしたと言われている。私は岸田文雄首相は、結果良い判断をされたと思います。韓国は、朝鮮半島出身者が佐渡金山で強制労働させられたと反対の意向を持っている。『金山の文化的価値が国際社会で正当に評価されるよう働きかける』と、議連関係者は胸を張る。今の韓国は、何に対してもまず反対する。

日本の政治家の中には、韓国や中国・ロシアに遠慮(配慮とは違う)しがちな発言がある。ロシアは、ロシアのウクライナ侵攻に対して日本側が経済制裁をしたとして、北方領土問題のこれまでの交涉を全てご破算にすると発表している。もともとロシアは、1㎡たりとも現有領土を他国へ譲るなどは考えていないと推測する。日本は期待せず、彼らがしっぽを振ってなびいてくるような、『美味しい計画』を作って提案することだ。

領土問題は、相隣関係からも紳士的に振る舞うのが日本の伝統的作法であるが、世界相手に領土に関して『配慮』は通じない。竹島にしても日本の歴史的背景の主張は正しいだろう。しかし一端韓国が軍事的占有をしている限り、日本に譲り渡すことはない。その意味では日本人は覚醒し、尖閣諸島を必死に守っている沿岸警備隊に拍手喝采を、岸田文雄首相をも応援したい。トランプ前大統領の『アメリカン・ファースト』はやりすぎだが、日本人はもう少し世界の国の中の一国として、自己主張しても良いのではないですか。


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| 社長日記 | 09:46 AM | comments (0) | trackback (0) |
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