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住宅ローン完済年齢上昇平均73歳
日経新聞10月5日(月)のトップ記事は、住宅ローンに関するニュースがかざっている。定年退職後も、住宅ローンを払い続ける高齢者が増えているという。2020年度の利用者が完済を計画する年齢は平均73歳と、この20年間で5歳も上がったという。借入時の年齢や、金額が上昇しているためだという。70歳まで雇用が継続されても、年金生活は不安定になりかねない。貸し手も借り手も、老後リスクを加味する必要がある。

平均完済年齢が最低だった、2000年度の利用者は68.3歳。その後年齢は年々高くなり、20年度の利用者は73.1歳と最高だった。完済時の『高齢化』には、3つの要因が重なっている。第一は晩婚化で、住宅取得時期が遅れていること。2000年代前半の借入開始時年齢は平均37~38歳だったが、13年度以降は40歳代で推移する。20年度は、平均40.4歳。この年齢は、20年間で3歳以上高くなっている。

第二に超低金利を背景に、住宅価格が上昇したことだ。平均融資額は、20年間で1,900万円から3,100万円に増えた。ハウスメーカーも、より豪華なより高価な『マイホーム』を喧伝する。頭金を減らして、多めに借りる傾向もある。給与所得者へは、住宅ローン減税も有利に働いている。第三は、それに伴う返済期間の長期化だ。20年度は、平均32.7年と過去最長になった。

60歳時点のローン平均残高は20年間で、約700万円から1,300万円超に増えた。三菱総合研究所の推計では、60歳で残高が1千万円を超すと『老後破産予備軍』になる。主に1990年代に借りた人の1割がこれに該当し、20年後は2割以上になると予想されている。借り手側の危うさもこのように深刻化しているが、貸し手側も住宅ローンを重要な収益源と位置づけて、積極的に拡大しすぎている。

このように貸し手は、完済年齢の上限引き上げに動く。ソニー銀行は、85歳未満にした。全国住宅産業協会は『フラット35』でも、80歳未満から85歳未満にするよう国に要望する。『フラット35』は事実上の国策住宅ローンで、完済までの金利が変わらないのが一番のメリット。利用者は申込み時点の年齢70歳未満まで融資を受けられ、完済時の年齢は80歳未満が上限となっている。年収400万円未満の場合、3割以下というバーもあるにはあるが。

『衣・食・住』の中でもとりわけ『住宅』は、老若男女を問わず大事な『生活ファクター』であります。ホームレスでも、段ボールなどで『自分の家』を守っている。新型コロナウィルス禍では、田舎暮らしが推奨される。確かに田舎の住宅は、都会のそれに比べて明らかに安い。しかし田舎では働く場所も少ないし、給料も安いと反論されるが、働くところは1つあれば足りるし、田舎は給料が安い分、物価も安い。

また給料に見合うように老後設計をするなら、『中古リフォーム』という案もあるのではないか。程度の良い築浅の中古住宅を購入して、自由にリフォームする。昨今の住宅相続事情を見ていると、次の世代が親の住宅を引き継いで生活するとはとても思えない。であるなら、50年間程度継続して居住できれば十分ではないか。

4月からの民法改正で、配偶者の『居住権』を大幅に確保することが出来るようになりました。要するに親の世代だけその家に暮らせれば良いと、国も考えるようになった。そして残された配偶者も、一人になっても生活費の心配もなく、住み慣れた『家』に住み続けられる、高齢者にとってはありがたいモノでなくてはならない。

蛇足ですが、実態としては離婚も多いのです。離婚したら、どちらかが済むと言うより、売却というケースが圧倒的です。その際に多額の住宅ローン残債があれば、売るにも売れません。売却予想価格で、残債が払いきれないからです。いずれにしても、住宅は『うだつの上がる家』であるより、『普通の家』が終の棲家としてベストマッチだと思います。


| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=5025 |
| 社長日記 | 11:57 AM | comments (0) | trackback (0) |

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