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一般社団法人香川宅建高南支部地価調査会2020
地価というモノは摩訶不思議と言われるように、時価・公示価格・基準地価・相続税路線価・固定資産税路線価という『1物5価』が存在します。時価は問題ないと思いますが、『公示地価』とは、法令に基づき国家機関等により定期的に評価されている公的地価のうち、個別の地点、適正な価格が一般に公表されているもので、日本では『地価公示法』の『公示価格』を指します。毎年1月1日の価格が、7月末頃に発表されます。

『基準地価』とは各都道府県が発表する、毎年7月1日時点での土地の価格です。毎年9月20日ごろに、公示地価と同様1㎡あたりの価格が発表されます。日本の土地の価格は、公的機関の利用所有地を除き、プライベートな情報と解されていて、秘密扱いです。アメリカは特定の住宅の土地の広さや家の概要、売買価格からリフォーム代金、固定資産税まで公共の財産(情報)だとして公開しています。

日本では先書きのように、プライベートな情報扱いです。このため不動産鑑定士により、架空の土地の価格が鑑定されます。このようにしてつくられた土地価格が、先の二つです。この目的は、公共事業の土地買収時等に利用するために税金を使って鑑定されています。これも不動産売買現場では、利用される場合もあります。

これに対して『相続税路線価』は、文字通り『相続税課税のための価格』であります。時価の80%だとされています。時価だとすれば、今は時価より安い高いとなる恐れがあるため、時価の80%としています。平たく言えば、安く評価されているから納得して10ヶ月以内に現金で納付してねと税務署は言います。

さらに『固定資産税路線価』は、こちらも市町の『固定資産税課税』の目安です。時価の70%とされています。これら二つはいずれも課税のための数字ですから、八かけ七かけと控えめにしています。従って仮に固定資産税路線価が、1㎡が3万円だとします。3万円÷0.3025=9.9万円で、これが一坪当たりの金額です。これを70%で割り戻しします。すると坪当たり約14万円となり、今ではこれが時価に近いのでないかと考えられています。

ところが現実には、先の公的地価情報がある場所は、都会の幹線道路沿いの土地に限定されており、田舎の細い道路沿いには、公的価格の表示がありません。昨今は、「断捨離をして身軽になりたい」、「自分の目の黒いうちに処分をしておきたい」と希望する所有者が多くて、価格は安いのですが案件は増えています。

これらに対応するために、香川宅建では毎年12支部ごとに独自に『価格調査』をして、発表しています。これまでは調査結果を冊子にしていたのですが、近年では冊子プラス『電子地図落とし』をして、ビジュアル化しています。非常に分かりやすくなっています。データーも蓄積されていて、先人の恩恵を受けています。

高南支部は北は高松市多肥上下町、南は同塩江町まで、西へ延びると綾歌郡綾川町まで広がっています。土地勘のある人であれば、失礼ながら『あんな田舎』と言われるエリアも含んでいます。それだけ、ポイントの精査と新規ポイントが求められます。この作業が、年間事業計画の中でも最大の負荷がかかります。評議員全員で係りますが、直接担当の低田陽介さんご苦労様でした。

次の課題は、地図上にポイントを反映する作業です。今は10年間の地価が表示されますが、地図が敢えてプリントアウトできないように抑えています。先の個人情報保護の観点からです。「俺の家の価格を勝手に世間にさらすな」と言われかねない懸念で、残念です。不動産業者は、売却価格に意見を言う場合には、公的資料に基づき行うとされています。日頃の努力は、必ず実を結びます。


| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=4998 |
| 社長日記 | 10:48 AM | comments (0) | trackback (0) |

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