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香川県内地価下落29年ぶりに止まる
香川県は18日、2020年1月1日現在の県内地価を公表した。179カ所の調査地点の対前年平均変動率は0.0%となり、プラス20.4%だった1991(平成3)年以来、バブル崩壊後29年ぶりに下落が止まった。高松市は0.7%と3年連続のプラスで、上昇幅も拡大した。一方下落は、89地点で、高松市以外の市町が多数を占め、県内地価の二極化傾向がうかがえる。

市町別の変動率を見ると、高松市は住宅地0.2ポイント、商業地0.4ポイント、工業地0.5ポイント、全用途平均0.2ポイントといずれも上昇。三木町では、住宅地が前年度から0.3ポイント上昇し、全用途平均も横ばい。その他の市町では、全項目で下落が続いている。確かに過日、坂出市内の土地売却に苦労した。公の価格に対して、実勢相場が余りにも乖離していたことによる。

全国では、全用途の全国平均が前年比プラス1.4%と、5年連続で上昇した。より広範囲の地方に、回復の動きが広がってきた。ただ新型コロナウィルス感染症の影響で景気悪化が進めば、上昇基調からの一気反転も心配される。噂だがすでに、新型コロナウィルスの影響で、宮古島・石垣島(沖縄県)では、史上最大のバブル崩壊となっているようだ。京都市内の民泊料金が、一泊200円というのも聞いた。

宮古島・石垣島も、ホテルや店舗需要は観光産業に支えられていたが、3月からの大型クルーズ船の入港予定もすべてキャンセルとなり、インバウンド観光からの経済環境の不安定化で、不動産投資市場から資金が流失したりして、地価を押し下げる可能性がある。1月1日現在の地価は、当然新型コロナウィルスの影響を加味していない。

また四国4県のうち香川は、住宅地と商業地に工業地を合わせた全用途平均で前年比横ばいになり、あのバブル崩壊から29年ぶりに下落を脱した。と言ってもまだまだ横ばいで、底を打った段階だ。今後地価は値上がりするかと聞かれたら、「値上がりは期待できない」と答えている。私は、横ばいが続くだろうと考えています。

しかし徳島・愛媛・高知の3県は、まだまだマイナスが続いている。また注目の1㎡当たりの四国内最高地価は、松山市大街道2丁目の「マナベスポーツ」で、前年比1万8千円高の82万1千円(坪当たり271万円)だった。一方高松市内の最高値は、44万円/㎡(145万円/坪)に止まっている。

平成16年5月に香川県一円で、市街化区域と市街化調整区域を定めた「線引き」が廃止され、道路さえあればどこでも建築が出来るようになった。これは全国唯一で、専門家からはおしなべて「エッ」と言われる。これまで原則「建築不可」の「旧市街化調整区域エリア」でも建築が出来るようになれば、外へ外へと地価の安いところで宅地化が進むのは自明。

それまで四国内の最高路線価は高松が松山を抑えていたが、今では松山に首位を明け渡し、おまけに価格も倍と半分ほどになっている。それだけ高松は、これまで市街化調整区域で建物の建築が出来なかった郊外へ、宅地化が進行し、大量の供給があったことから地価が下落したのです。下が下がって上を引っ張り下げた、バブル期の状況の真逆の現象が現れています。

地価の下落は購入する側からは、有り難い話で私たちもそれを否定するモノではありませんが、余りにも郊外への開発が進むとインフラ整備が追いつかないのです。上下水道も、道路整備もままならない。「多核連携型コンパクトエコシティー」構想を標榜する高松市(大西秀人高松市長)は、今年7月からこの動きに歯止めをかけようとしています。都心回帰を訴えています。はたして来年の公示地価は、どうなっているのか。


| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=4824 |
| 社長日記 | 08:59 AM | comments (0) | trackback (0) |

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