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基準地価地方圏の商業地が上昇28年ぶりSeptember2019
国土交通省が19日発表した7月1日時点の都道府県地価(基準地価)によると、三大都市圏を除く地方圏の商業地は前年比プラス0.3%となり、1991年のバブル崩壊後以来28年ぶりに上昇に転じた。銀座に50年暮らすという溝渕利幸(サンミ高松)氏は、今年の7月お目にかかった際に「銀座はバブル時の地価を上回った」と話しされていました。

その銀座は、14年連続で銀座二丁目の商業地「明治屋銀座ビル」が日本一の高額で、一坪1億4,280万円に値上がっている。実感を、数字が証明したとも言える。全国の商業地も、県庁所在地では上昇傾向にあるが、周辺市町への波及は限定的で、平均すると0.2%のマイナスだった。

ただし、地方圏の住宅地はマイナス0.5%で、93年以来の下落が26年続いている。あのバブルの頃を思い出すと、全国の商業地は大都市圏を牽引力として地方にも波及し、崩壊も大都市圏で発生し、地方圏へ波及した。その後やや時間をおいて、全国一斉に住宅地の価格が下落した感がある。

特に香川県はその後の平成16年、都市計画法の市街化区域(宅地化を促進する区域)と市街化調整区域(宅地化を抑制する区域)の線引きを廃止したがため、これまで原則建築が出来なかった市街化調整区域の宅地化が一気に進み、住宅地の地価が下落した。住宅地の下落に引きずられるように、商業地の地価が下落し、四国内最高路線価にも影響を与えている。

それまでの四国内最高路線価は、高松市内の中央通り沿いの画地でしたが、現在は、松山市内の某所にその座を奪われ、その価格は何と倍と半分になっています。全県での線引き廃止は、香川県タダ一県。地価の下落がこれほどまでに続いたのは、線引き廃止も原因だと私は思っています。

このため、繁華街にある小規模ビルは、築後60年以上を経ているモノも多いのだが、解体費が更地にした価格を上回り、壊すに壊せない現状があります。確かにスナックなどが入る雑居ビルの入居率も悪くて、建築時の返済は終えていても、解体費の追い金までの余裕はないと言われている。100坪以上が、今となっては求められる中心市街地の土地。狭小地のペンシルビルは、可哀想だが捨て置かれる。

国土交通省と期を一にして、香川県も19日、土地の適正な取引価格となる2019年度県地価調査(7月1日現在、182時点)の結果を公表した。前年からの平均変動率は商業地が横ばいとなり、1992年から27年続いていた下落が止まった。全体的に、底を打ったと言える。

このような状況の中、中古物件の流通は活況を呈している。売り側は、自分の代に何とか片付けたいと思っていて、価格については、われわれの査定価格と希望価格に大きな乖離は見られなくなった。特に相続物件にあっては、購入は親がしているので自分の懐は痛んでいない。つまり「相場」であれば、異論は無い。

また買う側も、中古となれば建物価格が新築に比べてかなり圧縮されている感があり、用途に合う「中古」に買客も殺到する。「用途」とは、例えば中古住宅では、子育て世代の住まい、高齢者夫婦の住まい、単身者向け住まいと、それぞれにあったモノをインターネットで探す。毎日見ていて、価格が変動(多くの場合が下落)すると、一気に動く。

土地は、全産業生活の基盤です。高騰することもなく、下落することもないのが理想ですが、ある意味その心地よい癒やしの価格帯に、リーズナブル(値頃感がある)な中古物件が数多く流通しているように思います。売り時、買い時だと思います。


| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=4638 |
| 社長日記 | 09:19 AM | comments (0) | trackback (0) |

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