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なんとももどかしい19年度全国路線価4年連続上昇
国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる2019年度分の路線価を発表した。全国約32万9千点(標準宅地)の対前年の変動率は、全国平均で1.3%プラスとなり、4年連続で上昇した。インバウンドの増加や景気回復で、主要都市が平均を少しばかり押し上げた。ただし都道府県別では、27県がまだ下落し、大都市圏や観光地と、それ以外との二極化傾向が依然続いている。

高松国税局も1日、県内の路線価(1月1日現在)を発表している。標準宅地2450地点の平均変動率は前年比0.3%減で、27年連続前年割れとなったが、下落幅は8年連続で減少した。つまり全体的に微減だが、その減少幅がほとんどなくなり、底を打った感じがするということだ。本当の底は、反転してみないと分からないが、現場でも確かな底打ちを感じるところであります。

日本経済の本流には、少子高齢化があり、不動産も「相続物件を中心に」空き地空き家の売却が加速している。特に高松市に限ることだが、「田」の売却が来年6月末までで止まるように推察される。高松市が施行する「居住誘導区域外の用途白地地域(概ね旧市街化調整区域)における適正な住居系開発行為の誘導施策」で、区域外道路の幅員がこれまでの4.0m→5.0mに、一体的開発として扱う期間用件が完了公示後、これまでの1年→5年に制限される。

ここまでは住宅だが、店舗にかかる特定用途地制限地域の見直しでも、幹線沿道型(太い道路に面している)のこれまで3,000㎡→1,500㎡、一般・環境保全型1,500㎡→500㎡とこちらも制限が加わる。大型店舗、建物の建設も難しくなる。

勿論これに伴って緩和されるモノもあるが、われわれプロとしては、来年7月からは、郊外での開発行為は事実上棚上げになるものと思われている。予想だが来年の路線価は、ほぼ全域で20数年ぶりの値上げになると思う。これから来年へ向けての駆け込み需要が、既に始まっている。香川県下全域の路線価下落は、平成16年の市街化区域と市街化調整区域の線引きの廃止にその源流があると私は思っている。

人口減少が眼に見えているところへ、宅地供給、特に田を潰しての宅地化へ一瀉千里に突き進んだ県下一円。人口が変わらないところに持って、敷地がどんどん増えたら自ずと地価は下落する。まあ住宅地にあっては庶民が買える土地の価格が安くなると、マイホームが取得しやすくなるメリットは大きい。

どうだろうか土地問題は、それが経済基盤であるだけに、急激な変化は好ましくない。緩和にしても制限にしても考えるところでは楽観的に、そして実施に際しては慎重の上に慎重に、そしてやることが決定したら再度「出来るのだ」と思いを強くしてやり遂げる。特に急がれるのは、コトデン仏生山駅と太田駅の間に予定されている新駅の周りの、都市計画の見直しが喫緊の課題だ。

新駅が出来たらそれを中心に、周辺に適度の建物や駐車施設があれば、その外へ民間が投資する。駅が出来れば、人の流れも変わり、新しい集積もできる。これまで長く、仏生山駅から北は、新駅構想がなかった。太田駅での上下線車両の交差が絶対条件で、そのため駅は動かせなかった。それがここへ来て、諸条件が好転したのだろう、複線化が計画され、太田駅でのすれ違いが解放された。

新駅が出来て、土地利用が変われば、地価はまた違った動きをすると思われる。地価は、市場価格で動くべきで、規制とか緩和は、必要最小限にしたほうが、長く持続可能な街づくりが出来ると思うのですが如何でしょうか。


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| 社長日記 | 11:33 AM | comments (0) | trackback (0) |

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