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令和2年度全宅蓮中国・四国地区連絡会合同研修と香川胆識の会
11月19日(木)午後からホテルグランヴィア岡山において、標題の研修会が開催され、東京から坂本久全宅連会長(神奈川宅建所属)はじめ、和氣猛仁理事長や日向孝吉宅建企業年金基金理事長、各組織の事務方が大挙して来岡しています。毎年開催している、恒例の研修会であります。宅建業界は、法律がめまぐるしくかわり、それの周知だけでも大変です。

宅地建物取引業(市井で言われる不動産屋)は、国民生活に密着する『衣・食・住』の中でもとりわけ『住宅』は、老若男女をとわず大事な『生活ファクター』であります。ホームレスでも、段ボールなどで『自分の家』を守っているのであります。そのため政府からの期待も大きく、多くの国民から信頼をいただける仕事であります。

全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)は、全国に10万社の会員を抱え、国内に2つある中小零細不動産業者の団体の1つであり、規模からも日本一であります。極端に申せば、『全宅蓮』と『全日』に所属していない宅建業者は、大企業かアウトサイダーのどちらかだと言えます。

さて本日のお題は、
(1)全宅蓮の推進事業(Web書式・ハトサポ含む)等について
 全国宅地建物取引業協会連合会 事務局長 木幡剛氏
               事業部課長 佐々木洋氏
(2)賃貸住宅管理適正化法施行と適切な賃貸管理業のあり方について
 全国賃貸不動産管理業協会 事務局長 宮代裕司氏
(3)ハトマーク支援機構の会員支援事業について
 ハトマーク支援機構 理事長 和氣猛仁氏
(4)宅建企業年金基金について
 宅建企業年金基金 理事長 日向孝吉氏
          常務理事 竹内保彦氏

3時間にわたりどの項目も重要ですが、私の考えるところでは(2)の『賃貸管理業』に関する問題ではないかと思います。『賃貸管理業』はこれまで法制化がなされず、実態として全国に『賃貸管理業者』が存在し、大役を果たしています。と言うのも、宅地建物取引業法では「賃貸借契約で鍵渡し」までが範疇であり、その後の入居中のトラブルについて何らの手当てが法的になされていません。

これでは実生活では困ります。このように必要から自然発生的に『賃貸管理業』が誕生し、今では『賃貸管理業務』がついていない物件は入居者から敬遠されるほどです。それはそうですよね、深夜に水道トラブルが発生して大家さんへ連絡したら、連絡がつかないというアクシデントも心配されます。

またこの機に国土交通省が重い腰を上げたのは、『サブリース契約』でのトラブルが多発していることもあります。サブリースは、〇〇建設が建築をし、〇〇リーシングが大家さんから一括借り上げをして、実際の入居者に転貸する契約形式をいいます。ビジネスですから30年補償と謳いながら、大家さんへの賃料は毎年見直す(減額が圧倒的)ことになっています。

こんなケースが全国津々浦々行われていて、被害者が増え、法律の網を掛けるようになったのも一因です。本日の話は、最大組織として協会トップランナーの立場を象徴するモノでもありました。国民生活に密着する業界ですから、国を挙げて『デジタル化』に取り組むなか、『非接触営業』も視野に入れて取り組んでいます。

賃貸借契約にあっては、すでに契約もその前の重要事項説明もデジタル化、つまりインターネットを利用したリモート通信で行うことが許されており、少なくてもこの間は『対面』が免除されています。法的に『対面』が義務づけられていたところが解除になれば、極端なところ『非接触営業』も遠からず実現すると思われます。

一方『売買契約』にあっては、先の『対面』が社会実験でインターネットのビデオ会議システム「Zoom」などを利用して行われています。こちらも程なく解禁になることでしょう。法律は常に後追いですが、まずわれわれは遵法営業、法律遵守の範疇であればいくらでもアイデアが湧きます。

もう一つの大変革は、『税制改正』です。われわれの悩ましいところは、税金に関する専門的発言は『税理士法』に抵触し、決してしてはならないのですが、『税制改正』が売る動機づけになるのも事実です。国はそれも期待して、全宅蓮に働きかけをしています。どのくらい使われているか、後日アンケート調査が必ず行われます。

今日の説明で、『100万円の特別控除』が令和2年7月1日から令和4年12月31日間の、価格が500万円以下の長期譲渡(所有期間が5年以上)の契約に新設されました。これに関しては十分注意して下さい。申請書類には、『買主の署名』や『宅建業者の証明』、売買契約書・登記情報証明書等の添付が必要になっています。

そして揃った資料を市町の担当部署に持ち込み、証明をして貰うようになっています。この書類を今貰っておいて、翌年の『確定申告書』に添付します。確定申告は通常、2月16日から3月15日まで。特別控除の適用により最大で20万円の減税効果があります。当然面倒でも、申告しないと控除になりません。

研修会終了後、急ぎ高松へ帰り、喜代美山荘花樹海へ向かいます。旧盛和塾香川の流れをくむ『香川胆識の会』の11月例会です。2人の経営体験発表がありました。2人共に2代目経営者で、同じような苦労をされています。人の話を聞くと、「自分は幸福」だとつくづく思います。

坂本久全宅連会長挨拶 坂本会長は菅総理の支援者

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| 社長日記 | 09:54 AM | comments (0) | trackback (0) |
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