|
2020,06,13, Saturday
賃貸管理業に、法律の縛りがかかる。賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(賃貸住宅管理適正化法）が12日参議院本会議において可決され成立しました。年内の施行が、見込まれています。賃貸借契約は、古くから有る「大家と店子」の関係からか、実態が歴然とあるのに法律の縛りが全くない業際でした。
そんなことない建物賃貸借契約をする前には、宅地建物取引業法に定められた「重要事項説明」や契約書の説明とか、法律に基づいた縛りがあったと言う人が多いと思います。そうなんです、賃貸借契約上の斡旋は法律に基づいて粛々と行われますが、それは鍵の引渡までの業務です。ここまでの業務に、宅地建物取引業法の縛りがあります。 鍵渡しの後は、確かに賃貸管理業務があって、入居者の「クレーム」や「サービスリクエスト」に関して、管理業者が所有者との間で調整をして、快適空間(居室)を提供するように鋭意努力をしています。当然その報いとして、所有者様から「管理報酬」を頂戴しています。新しい建物(築後30年～)では、このような仕組みになっています。 われわれ賃貸斡旋業者の立場からは、鍵の引渡しまでで、その後の退去立ち会いまでの長い月日は、何もないことをタダ祈るばかりであります。とは申せ、色々ありますよね。つまり管理業は、鍵の引渡以後入居者の退去までの仕事を引き受けますという必要有効性から、自然発生的に誕生したモノであります。 その賃貸管理業には、資格も免許もないわけで、業界の任意団体とか国土交通省のガイドライン的なモノはありましたが、この度のような賃貸住宅管理適正化法などは、一切有りませんでした。そのため特に大手ハウスメーカーの関連会社による、サブリース契約(法律では「特定賃貸借契約」という)が大きな社会問題となっていました。 ハウスメーカーがアパート･マンションなどの賃貸住宅を建築し、その関連会社が一括借り上げをして、実際の入居者に転貸するのです。オーナーからすると、完成後直ちに満室になり、それが30年間継続するから安心して建築しませんかと建築営業マンは、悪魔の囁きをするわけです。ただしその実態は、2年ごとにオーナーとサブリース会社間の「賃料」の見直しをするのです。 この場合ほとんどが、2年ごとの賃料改訂は減額になります。だましとは言いませんが、この実態が予想されているだけに、弊社にサブリース契約はありません。このような現況を踏まえ法律の柱は、「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化にかかる措置」と、「賃貸住宅管理業にかかる登録制度の創設」の二つであります。 とは言いながら、登録制度は任意ではありましたが弊社でも既に、国土交通省登録をしています。その際に、一定の要件を備える者を一人以上常置するように求めています。これを予想し、民間組織で「賃貸住宅経営管理士」という資格を創設し、法制化資格になると喧伝していましたが、この度の法律では、そこまでの質の要求はされていません。 もっとも通常法律の見直しが行われる4～5年後は、恐らく資格者の配置が求められると思います。資格は早い内に取得すべきであります。世に始めて賃貸管理業法である「賃貸住宅管理適正化法」が誕生したわけですが、内容は緩やかな配慮がなされたモノでした。坂本久全宅連会長(神奈川宅建所属)もコメントを発表し、国土交通省の配慮に感謝し、業界の発展と利用者への安心安全の提供に更なる努力をすると語っている。 |