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中古住宅の診断 普及せず流通増狙った法改正、斡旋制度不発
日経新聞12月1日の「真相深層」に、標題の記事が掲載されていた。私は見過ごして、第三者からの指摘で記事を探した。小欄でも何度か紹介している、インスペクションと呼ばれる「建物目視検査」が、今年4月から事実上制度化された。国は4月、取引を仲介(媒介)する不動産業者に、売主や買主に対し建物調査制度を紹介することを実質的に義務づけた。

それから6ヶ月が経過した10月末で、普及率は1%にも満たないという民間データーがある。国土交通省は、具体的な数字をまだ公表していない。発表出来ないのが、実情かもしれない。法改正をしてまで取り入れた制度は、国の指定講習を修了した建築士が、基礎や外壁のひび割れや雨漏りの有無など、住宅の劣化・不具合状況を調べるもの。13年で既に空き家が全国に820万戸あることから考えると、私は効果的な施策だと思っています。

野村総合研究所の榊原渉グローバルインフラコンサルティング部長は、「建物調査が浸透している米国では、開示情報に基づいて自己責任で売買する意識が個人にも根付いている」と話す。調査は売主の物件価値を担保し、買主に安心感を与えるもの。榊原氏は「不動産業者の義務を増やすだけではなく、中古住宅を売買する個人の意識改革を促すような施策も必要だ」と指摘している。

この記事の途中に、関東を地盤にする中堅不動産会社の社長が、「半年間、調査の依頼は全くない」とコメントしていると書かれている。正直これには、驚く。松野不動産の仲介業務受託時には、売主に限るがほとんど100%インスペクションと呼ばれる「建物目視検査」を取り入れている。建物解体が決まっている中古住宅には、検査をしない。従って正確には、90数%だが。

従って中古住宅として使う建物については、ほとんど全件の調査をしているイメージ。公益社団法人香川県宅地建物取引業協会では、(一社)ワールドインスペクションにインスペクションと呼ばれる「建物目視検査」を委託している。その金額は5.5万円、香川方式では、浄化槽の調査も含まれている。これは全国初だと自負する。下水道普及率の低い香川には、浄化槽が多い。このトラブルも、散見される。

私は偉そうに言ってまた地雷を踏むのだが、「調査依頼がない」というのは不動産業者の不勉強がもたらす結果だと言い切れる。インスペクションと呼ばれる「建物目視検査」を正しく売主へ伝えれば、ほとんど全件「してください」と売主から言われる。高松でも相続物件の売却がすすみ、高卒の18歳からこの家を離れていて、「現況」はよく分からないという売主が多い。それだから専門家によるインスペクションと呼ばれる「建物目視検査」が有効なのだ。

弊社は売却の媒介依頼を受ける際に、インスペクションと呼ばれる「建物目視検査」をしませんかと売主へ声がけする。そしてその場で、5.5万円を受け取る場合が多い。そして物件調査と平行して、「建物目視検査」を依頼する。確かに検査結果が出るまで2週間程度かかるが、多くの場合、買主が現れる前に検査結果が出る。不具合は、この段階で判明するから、その結果を受けて価格交渉が出来る。

「残念ながらこんな不具合を発見しました。売主と相談したら、100万円の値引きをするというのですが、どうしますか」というと、買主は「○○します」と新たな判断をする。これまで経験したことはないのですが、再度、「私(買主)もインスペクションと呼ばれる「建物目視検査」をします」というかも知れない。インスペクションは、売主も買主もすることが出来るようになっています。しかし売主が検査している物件についての買主が行う再検査は、今まで経験していない。

不動産取引には何よりも、「見える化」が求められる。インスペクションと呼ばれる「建物目視検査」も、その一つだと確信している。買主の検査依頼が少ないのは、売主が検査をしているから。それでも検査をするという買主は、ほとんどいない。仮に二つの検査が行われると、多少の違う結果が出来かも知れない。しかし私は、その差は大きくないと思っています。検査員は、どちらの贔屓もしない。物件だけを見ている。

国土交通省によると、日本の住宅流通に占める中古住宅のシェアは約15%。80%超の国もある欧米に比べると圧倒的に低い。日本の世帯総数は23年をピークに減少に転じる見通しなのに、新設住宅着工戸数は過去数年、毎年90万戸を超えている。最盛期の120万戸に比べると少なくなっているが、まだまだ日本人は新築物件がお好きのようだ。

今後は、バブル期に大量供給された住宅が次々と築後30年を超えていく。中古住宅流通が進まないままでは、先に書いたように820万戸の中古住宅が益々増えかねない。いや実感では、もう既にその数を超えていると思う。国土交通省の方針に異を唱えるより、わが事として、私は前向きにやりたい。「買います売ります」が、空中戦(宅建業者頭越しのインターネット売買)で行われるようになったら、われわれ業界の仕事がなくなる。手間暇かかるから、われわれの存在があるのだと思っています。


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| 社長日記 | 09:28 AM | comments (0) | trackback (0) |
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