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2018,09,12, Wednesday
宅建業を営むためには、「宅地建物取引士」の設置が義務づけられている。最低一人、従業員が多い場合には、五人に対して取引士一人が求められる。俗に言う「資格者」ですが、平成26年4月からそれまでの「宅地建物取引主任者」の名称が「宅地建物取引士」となり、にわかに責務が大きくなった気がする。その資格者に、昭和55年から、5年に一度、この法定講習が義務づけられている訳です。
住宅産業は、「安心産業」でなくてはならず、毎年変わる税制などその周辺知識は、5年間でも大きな変更を経ています。試験に合格したからそれで勉強が終わりとは、そうは問屋が卸してくれません。途中で3年間になったことも過去にあったと記憶していますが、短縮される傾向にあると思います。宅地建物取引士試験ですが、今年も10月21日全国統一に行われますが、これまでに合格し、登録だけをしている人は102万人もいます。 物故された人も含まれているのかも知れませんが、そして登録後にこのような法定講習を受講して、5年間有効の「宅地建物取引士証」を貰うわけですが、その数は29万人います。この人たちの多くが、実際の現場で活躍している人です。今日も9時半から17時まで受講をして、確認テストの後に、これまでの「宅地建物取引士証」と交換で新しい「宅地建物取引士証」を貰って帰ります。 私も昭和50年代から何度か受講していますが、本日の法定講習は、私にとって宅地建物取引士に名称変更になってから初めての受講でした。講習内容が変わったなと、感じました。時間も少し長くなり、内容もより多岐に渡っているように感じます。国土交通省は、平成26年の宅地建物取引業法の改正で、業務処理の原則、信用失墜行為の禁止、また宅建業者による従業員教育の努力義務の規定をさらに置いたのです。 名称の格上げの代わりに、負担義務を課すという飴と鞭作戦。というのも住宅産業界の歴史的背景として、これまで昭和30年代から続いた新築住宅中心の動きから、既存(中古)住宅の活用が需要側からも供給側からも求められるような環境になってきました。つまり空き家が増えて、既存住宅を何とか活用したいという供給側と、非正規雇用等低所得から新築を買えない層の、快適空間を求める需要者のニーズが一致したのです。 新築住宅の提供であれば、年間80～120万戸位が市場に出て、比較的国土交通省も指導が簡単だった。ハウスメーカーの型認証などで、建築確認も比較的簡単。極端に言えば、工場から基準に合致した住宅資材一式が出てきて、現場で組み立てたら新築住宅の完成となる。勿論これだけではなくて、設計士の設計したプレミアム住宅もあるが、数は知れている。 これに対して既存(中古)住宅は、一律に基準を設けることが難しい。一戸一戸立地が違って、ものが違う。建築された時も違う。それだからわれわれ仲介業者が活躍する場があるのだが、これまでの住宅供給は、作って壊し、壊しては作るといったことが多かったのではないだろうか。時代が変わった。 こんな背景から、国土交通省は、仲介業者とりわけ資格者である宅地建物取引士に大きな負担を求めるようになっている。一人親方業者であれば、仲介業者即宅地建物取引士ですから表裏の関係で話しは簡単ですが、大勢の従業員を抱える宅建企業(マンション分譲も戸建て分譲業者も含む)では、事業主が無資格者従業員の指導教育をするのは当然のことだが、宅地建物取引士にも連携して業務が出来るように指導助言が努力目標として加えられている。 国土交通省のここ数年の新築から中古への動きは、これからも未来永劫続くものと考える。まず中古不動産流通市場整備・活性化事業の一つとして、インスペクションと呼ばれる「建物目視検査」を、平成30年4月から奨めている。買う方に、安心安全を提供するもの。強制ではないが、努力目標となっている。恐らく5年もすれば、業界の常識となり、定着するだろう。 さらに、国内すべての住宅履歴を残そうとしている。新築は既に登録が始まっているが、中古住宅にあっても、インスペクション後とか、リフォーム･リノベーション後の情報をビッグデーターとして保存したい考えだ。アメリカの流通制度を真似ているわけだが、アメリカでは、売買価格や固定資産税まで、日本では個人情報として考えられない情報まで公開している。こんな時代が、日本でも来るかも知れない。 |