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2018,02,25, Sunday
 インパクトのある写真が、表紙になっています。昨年(2017) 9月20日に発行され、今年1月10日に8刷された、ある意味ベストセラーになっている話題の本です。そうそう話題の本と言えば、丸の内の丸善に積み上げられていたトランプ大統領のことを書いたマイケル･ウォルフ著「炎と怒り(FIRE AND FURY)」が印象的でした。 荻原博子さんは、昭和29年長野県生まれ。私とよく似た年です。この年代は、京都宅建協会の千振和雄会長も似通っていますが、はっきり物事の白黒を言います。特に私などは、それが過ぎている人間のひとりです。確かにこの本の中で、荻原博子さんも、言い過ぎではないかと心配するほど銀行･証券･生保激怒必至発言です。 最終結論でもまとめていますが、「繰り返しますが、投資などしなくても、デフレの中では今あるお金を目減りさせなければいいのです。投資をしないと、将来が不安になるなどということはありません。政府や金融機関が口を揃えて、投資をしなければ駄目ということで、そう思い込んでしまっている人も多いようです。けれど、今ある財産を無事に保全するために、投資をしないという選択もあるのです」。 その投資をしないという選択をした方が、幸せに暮らしていけるという人も多くいます。まずは投資をしなくてはいけないという呪縛から解き放され、改めて、自分は投資に向いているかどうかの第一歩から問い直して下さい。とまとめています。具体的には、「外貨建て生命保険」「日銀のマイナス金利」「毎月分配型投資信託」「マンション投資」「変額個人年金」などを題材にして、個別解説をしています。 私と関係の深い「マンション投資」について、彼女の考え方を少しだけ紹介しておきます。「1,000万円のマンションで、年間100万円の家賃収入。利回りなんと10％。頭金がゼロ円。サラリーマンでも節税になり、実質年収のアップに繋がる。老後も年金代わりになる高利回りのマンション投資」。この広告の困ったところは、100％嘘でないところ。 1,000万円のお金を投資して、年間100万円が手に入れば、確かに利回りは10％。年間100万円の家賃収入ということは、月々の家賃は8万3,000円ほど。都心なら1DKでこれくらいの物件はあります。しかし全額ローンですから、仮に1,000万円を3.5％(投資物件は高金利)で30年返済だと、総返済総額は、約1,620万円、月々の返済額は約4万5,000円。利回りは10％から、6.2％になります。 その他、登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬、消費税などで約80万円。リフォーム･エアコンなどで、50万円。トータルで1,750円、利回りは約5.7％までに下がります。加えて、マンションの管理費と修繕積立金等、固定資産税･都市計画税、団体信用生命保険料、火災保険料などを払うと、家賃収入は月額8万3,000円から5万円程度まで下がります。 この時点で、利回りは約3.4％。それでも銀行より優遇だと思うかも知れないのですが、まだ「空室リスク」「予期せぬ修繕リスク」「老朽化リスク」等が内在されています。この三つのリスクを織り込んだ利回りは、1.7％程度。こう書いてしまえば、都内のマンションであってもたいした投資物件にならないことが分かります。 この続きで、「サラリーマンでも節税になり実質年収のアップに繋がる」とは、高給取りのサラリーマンでなければ、節税効果は薄いのです。そして30年後は、やっとローンの支払いが終わったと思ったとたん、今度は老朽化で、老後生活のお荷物になるかも知れない。 もっとも1,000万円のマンションが1億円マンションなら、話は少し違ってきます。あくまでもわれわれのお客様を想定して、荻原博子さんも書いています。とは言いながら彼女も、40年近く投資をしています。私も1月から、積立ニーサーを始めました。生活資金での投資はいけませんが、自らが少しだけやってみたら実感がわきますよね。 |