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怒号が飛び交う高松市立地適正化計画説明会
平成30年2月8日と9日の両日、高松市庁舎13階大会議室で、高松市立地適正化計画説明会が行われる旨の連絡が届いた。私は8日の午後からの2時間半の説明会に参加しましたが、全体的にはこれまでに大西秀人高松市長が唱える持続可能な集約型のまちづくりの「コンパクトエコシティー構想」を、より具体化したものと言えるようです。

説明の内容の感想は、都市再生特別措置法の規定により、市町村が立地適正化計画を策定・公表した後に、居住誘導区域(過去にあった市街化区域に似たもの)の外で一定以上の住宅を整備しようとすると、一端緩めた規制をこれまで以上に厳しく規制をして、郊外開発のスプロール化を防ごうとするもののように感じました。

誘導区域は、「広域都市機能誘導区域」「一般都市機能誘導区域」「学術都市機能誘導区域」の3つに分けて、「広域都市機能誘導区域」は中心市街地(旧市街地)ゾーン、「一般都市機能誘導区域」は木太地区からはじまり仏生山地区を含め、香南地区までの17にゾーニングされていて、「学術都市機能誘導区域」は、旧空港跡地の香川インテリジェンスパークエリアとなっている。

香川県は、ある意味日本一の先進県です。平成16年5月17日、今から14年前になりますが香川県下全域で、「市街化区域」と「市街化調整区域」の線引きを廃止して、用途白地地域では4メートル以上の道路に2メートル以上接道しているならば、住宅を自由に建築することが出来ることになりました。全県での廃止は、いまだに香川県だけです。

そのため、私の住む龍雲中学校校区での宅地化がどんどん進み、その一つ多肥小学校では教室が足りず、運動場をつぶして、運動会も近くの桜井高校のグランドを借りて実施するありようです。三渓小学校区も、教室不足には至っておりませんが、ここでも多くの住宅の新築がありました。このため、地元建設業・土木業など関係する業界も潤いました。

また「線引き廃止」が、地価の下落に繋がっています。建設用地が増えたわけですから、自ずと価格は下がります。この傾向は、旧市街化調整区域(郊外)のみならず、高松市内旧市街地の最高路線価にも影響を与え、四国一の最高路線価だった高松の最高値が、今では松山市の最高路線価の半額まで下がっています。

このような状況を背景として、高松市は国が進めた平成の大合併で行政面積が増えて、上下水道の整備や道路建設や架橋の整備等に苦慮しています。そのため今後は、限定地域だけの建築にとどめ、乱開発がおきないようにと考えたわけです。

そのための大きな変更があります。まずこれまでの開発行為は、4メートル以上の道路に面していることが義務づけられていましたが、この道路幅員が5メートルになると言うのです。これは大問題です。これまで県市は、4メートルなければ一切許可しない方針を貫いていましたが、一斉に5メートル道路が必要と言うのです。

もう一つの変更は、開発行為完了公告から1年経てば、別開発として扱ってきたものを、5年縛りとすることです。開発行為は、主にその面積に規制をかけるものです。旧市街化区域、つまり用途区域内では1,000㎡以上、用途白地地域では700㎡以上だと開発行為だとされて、公園などの施設の設置が義務づけられています。

民間ではこれを嫌い、分筆等で最高限度内に抑えて、1年後に残りの面積の宅地化をしていました。これが5年縛りとなると、もうこの手は使えないでしょう。これからの規制ですが、財産権の侵害だという意見が飛び交い、市職は頭を抱えていました。それが限定的に1年程度の猶予期間をつけて、実施されるという説明です。

それに関連して、市道の拡幅を民間が自主的に50㎝後退をしている「松ノ下団地」で、高松市が寄付を受けないと言う問題を私が質問しました。公共に頼らず、自分たちの生活環境を向上させたいと自主的に測量して分筆して寄付を申し出ても、「そんな短いもの」ではだめだという論理です。

売買契約の際とか、限られたチャンスに挑戦している私としては、高松市が市道拡幅としないのでは、その50㎝幅の土地が市道に面していないということになり、住宅ローンもつきません。この計画でも10~20年は係ると思います。民間のこんな努力に、市は金も人も出せないというなら、せめて「知恵」と「名前(高松市道)」ぐらいで協力すると前向きになってもらえないものだろうか。


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| 社長日記 | 11:57 AM | comments (0) | trackback (0) |
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