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2003/8/24

[全国初市街化調整区域の全廃]にともなう一考察/昨日からの３日目

５．あらたな土地利用コントロール
　　　　　　　<これまでの都市計画>
香川県は北の端はどこも海です。従って都市部は南へ向かって伸びています。特に高松市においては、旧空港地域のインテリジェントパークや高松空港(香川郡香南町)の完成から、南に市街地が延びているものの、高松市と郡部の間に市街化調整区域があって開発を分断していた。

　　　　　　　<これからの都市計画>　
　Ⅰ都市計画区域マスタープランの策定(県決定)
長いので詳細略
　Ⅱ都市計画区域の拡大再編成(県決定)
全県で12の都市計画区域に再編されました。東から「東かがわ」「さぬき」「高松広域」「坂出」「中讃広域」「詫間」「仁尾」「豊中」「観音寺」「豊浜」ですが、詫間から豊浜までは暫定区域です。市町村合併が進み次第、新たな広域区域が出来るようになっています。県は来年５月の施行をめざすことから、このような暫定措置にしています。
　Ⅲ線引き(区域区分)の見直し(県決定)
12の都市計画区域においても、区域区分(線引き)は適用がなくなります。そしてこれまでの線引きで、市街化調整区域であったものは、
①幹線沿道地域
②一般白地地域
③環境保全地域
に分けられ、都市計画法で、いずれも「特定用途制限地域」になります。この地域は、用途地域(変更なし)はこれまで同様12に細分化されていますが、ここは、この用途地域例えば第２種住居地域であれば「カラオケ店舗」は建築可となりますが、この「特定用途制限区域」は
①危険性や環境を悪化させる恐れのある工場・貯蔵施設等
②一定規模(客席200㎡)以上の劇場、映画館等
③風俗施設(性風俗)
の建物を除くとなり、幹線道路沿いであれば先の①②③以外が建築できることになります。ただし、①②にあっては建ぺい率60%で容積率は200%、③にあっては60%100%高さ制限が10mとなっています。
　Ⅳ風致地区の見直し(県決定)
高松市紫雲山峰山周辺で一部変更があります。また高松市の「芝山」は風致地区からはずれました。また坂出市の「金山」「常山」「笠山」「角山、中讃広域の「青ノ山」があらたに風致地区に指定されました。さらに西の仁尾町で「妙見山」「四国山」が一部変更になり、観音寺市の「琴弾」はそのまま残りました。
　Ⅴ用途白地地域の形態規制の見直し
高松広域では、屋島地区、前田地区、五色台等に一番規制のきつい、建ぺい率60%容積率100%道路斜線1.25道路幅員による容積率制限0.4がかけられました。
また高松広域では、市街化調整区域の全廃に伴い、建ぺい率60%容積率200%道路斜線1.25道路幅員による容積率制限0.4の地域が多くなっています。
またこれまで、市街化調整区域で建築が認められる場合は、開発許可を得るもの以外は、建ぺい率70%容積率400%という規制でした。そのために市街化区域内より大きい建物が建築されて、法規制の矛盾が露呈していました。このあらたな規制は、現実に即していると考えます。
またその他の土地計画区域にあっては、建ぺい率70%容積率200%道路斜線が1.5、道路幅員による容積率制限が0.6が多くなっています。ただ琴平町の一部に建ぺい率70%容積率400%道路斜線が1.5道路幅員による容積率制限が0.6の地域が出来ました。現在の金比羅温泉郷です。あそこの建物がこの規制でなければ「既存不適格建築物」(法律の規制がかかる前に建築された建築物で、今の規制では不適格にされた建築物)がおおくあることになります。
　Ⅵ開発許可制度の見直し(県・高松市決定)
開発許可は、用途地域は基本的に1,000㎡以上の開発行為を行う場合、あらかじめ許可を得ることが必要ですが、この際に完成する宅地の最低敷地規模が決められました。用途地域は従前の開発で決められていたとおり、100㎡(約30坪)です。その他の高松広域は150㎡で、牟礼町、国分寺町は165㎡、香南町は200㎡。
その他は3,000㎡からの開発許可で、最低敷地面積は150㎡となっています。
　Ⅶ特定用途制限地域の指定(市町決定)
これらの見直しで、これまでの虫食い開発が、面的線的つながりのある、都市計画へ改善されると思います。
　
６．高松広域都市計画区域
　Ⅰ１市(高松市)６町(牟礼町・三木町・香川町・香南町・国分寺町・綾南町)で構成。
これまで都市計画区域外であった山田地区のうち、都市的な土地利用が進んでいる「由良町・川島本町・川島東町・小村町・亀田南町・十川西町・十川東町」の７町があらたに都市計画区域に指定されます。その他の山田地区、「菅沢町・東植田町・西植田町・池田町」はこれまで通り、都市計画区域外です。
　Ⅱ用途地域の拡大
林地区香川インテリジェントパーク周辺195.5ha田村・太田地区80.1ha川島地区57.6ha合計333.2haが用途指定されました。
　Ⅲ用途白地地域
特定用途制限地域の指定により、下記の建物用途は制限されます。具体的な内容は条例で定めます。
・幹線沿道地域
①危険性や環境を悪化させる恐れのある工場・貯蔵施設等
②一定規模(客席200㎡)以上の劇場、映画館等
③風俗施設(性風俗)の建設
・幹線沿道以外の地域(一般白地地域・環境保全地域)
①危険性や環境を悪化させる恐れのある工場・貯蔵施設等
②一定規模(1500㎡)以上の店舗、事務所
③ホテル・旅館、劇場、映画館等④遊戯施設(ボーリング場、カラオケボックス等)　　　　　　⑤風俗施設(性風俗、パチンコ、麻雀、馬券、車検販売所等)　
このように変更になる予定です。ただし、これからの意見で変更もあり得ます。特に「特定用途制限地域」にせずに、一層用途地域指定をしたらという意見が多いのですが、市当局は、用途地域指定であれば、「近隣商業地域」の指定程度となり、この「特定用途制限地域」であれば事実上の「準工業地域」程度の利用度があると説明していました。ここへ来て公務員もがんばりますね。良いことです。市民の日常生活に貢献する利用区分です。